이 기사는 2014년 01월 24일 08시35분 thebell에 표출된 기사입니다

미국 부동산 시장에 진출하는 국내 투자자에게 중순위 대출(Debt) 상품이 가장 유망하다는 전망이 나왔다. 리스크와 수익률을 모두 고려했을 때 가장 효율적인 투자 수단이란 분석이다.

전유훈 에프지자산운용 미국 지사장(사진)은 23일 서울 여의도 콘래드호텔에서 열린 '2014 미국 부동산 시장의 투자 전망 및 전략' 컨퍼런스를 통해 "앞으로 미국 부동산 시장에서 대출 상품이 주류가 될 것"이라며 "에쿼티 상품에 비해 안정성이 담보되는 대출 상품이 국내 투자가에게 적합하다"고 말했다.

전 지사장은 특히 B-Note, 메자닌(Mezzanine), 프리퍼드 에쿼티(Preferred Equity) 등 중순위 대출 상품에 주목했다. 그는 "선순위 대출 상품은 미국 현지에서도 수요가 과다한 편이라 국내 투자자의 경쟁력이 상대적으로 떨어진다"고 밝혔다.

낮은 금리 역시 선순위 대출 상품의 투자 매력을 떨어뜨리는 요소로 지적됐다. 현재 선순위 대출 금리는 4%대로 역사상 최저치를 기록하고 있다. 금리가 지나치게 낮을 경우 이자율이 상승했을 때 채권 매각에 어려움을 겪을 수도 있다는 설명이다. 에프지자산운용은 앞으로 2~3년 동안 미국의 시장 금리가 완만하게 상승할 것으로 전망했다.

반면 에쿼티 상품의 경우 리스크 요인이 커 안정성을 추구하는 국내 투자가들의 성향을 충족시키기 어렵다는 분석을 내놨다. 전 지사장은 에쿼티 상품의 대표적인 리스크 요인으로 레버리지 위험, 투자금 회수시 리파이낸싱 위험 등을 꼽았다.

그는 이어 고수익을 노리고 에쿼티 상품에 투자할 때에는 선별적 투자 원칙을 세워야 한다고 강조했다. 전 지사장은 "직전 피크(Peak) 대비 자산 가치가 완전히 회복되지 않은 오피스와 호텔에 투자하면 수익을 남길 가능성이 높아질 것"이라고 말했다.

투자 지역으로는 뉴욕, 워싱턴 DC, 보스톤 등 대도시가 언급됐다. 전 지사장은 "유동성이 풍부한 도시에 투자를 해야 엑시트가 쉬워진다"고 설명했다. 레버리지 위험을 줄이기 위해서는 장기 대출을 유도하고 변동금리를 고정금리로 스왑(Swap)해 이자율 상승 리스크를 줄이는 방안을 제시했다. 그는 또 "최소 50% 이상의 보통주 지분을 취득해야 향후 컨트롤에 대한 이슈가 발생하지 않는다"고 덧붙였다.

마지막으로 전 지사장은 퍼블릭 리트 인덱스(Public REIT Index) 펀드를 타깃 상품으로 추천했다. 그는 "미국의 경기 회복에 따라 부동산 시장의 자산가치가 올라가고 있다"며 "전체 시장의 움직임을 반영하는 펀드에 투자하면 평균 수익률 달성이 가능할 것"이라고 내다봤다.

전유훈 지사장은 지난 1999년 삼성생명 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)팀에서 외자유치를 담당한 것을 시작으로 아더앤더슨, 딜로이트, 마이에셋자산운용 등을 거친 부동산업계 전문가다. 현재는 에프지자산운용 미국 지사에서 투자 물건 발굴, 펀딩, 자산운용 전반을 총괄하고 있다.