이 기사는 2014년 02월 06일 18:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋자산운용이 그룹의 입주 건물인 센터원의 담보대출을 리파이낸싱(Refinancing)하면서 금융비용을 크게 낮춘 것으로 나타났다. 이 빌딩을 핵심자산으로 하고 있는 부동산상장펀드인 '맵스리얼티1'은 금융비용 절감액 만큼 운용수익률 향상을 기대할 수 있게 됐다.

6일 자산운용업계에 따르면 미래에셋자산운용은 미래에셋생명과 신한생명, 농협생명, 신한은행, 우리은행 등 총 9개사를 대주단으로 2900억 원의 대출약정을 체결했다. 인출 예정일은 오는 7일이다. 대출금 가운데 600억 원은 3개월 만기 AAA등급 은행채 수익률에 1.1%를 합산한 이자율로 현재 기준 3.757% 변동금리가 적용된다. 나머지 250억 원은 CD(91일)유통수익률에 1.11%를 더한 금리가 적용돼 현재 기준 3.76%의 변동금리를 부담하면 된다. 그 외 2050억 원은 연 4.2%의 고정금리로 대출약정이 체결됐다.


서울 중구 수하동의 센터원 건물과 토지를 매입하기 위해 미래에셋자산운용은 지난 2010년 10개 금융사가 대주단으로 구성된 2900억 원 규모의 신디케이트론(Syndicated Loan)을 받았다. 5.9%고정금리에 만기는 5년이었다. 이번 대출은 2900억 원의 신디케이트론 상환용도다.

그동안 발생한 연간 이자만 약 171억 원으로 센터원 임대료(3.3㎡당 월 12만 원 수준)를 감안하면 연평균 임대율이 50%를 유지해야 이자비용을 충당할 수 있었다. 설정 초기 센터원의 높은 공실률로 인해 담보대출금 이자도 내기 어려운 상황이 계속돼 왔다.

지난해부터 임대율이 90%를 넘기면서 안정적인 자금흐름을 보였지만 상대적으로 높은 대출금리 탓에 초기 투자자들을 중심으로 리파이낸싱 요구가 높았다.

맵스리얼티1은 중도 환매가 불가능한 폐쇄형펀드인 관계로 환금성을 보장하기 위해 지난 2007년 4월 유가증권시장에 상장했다. 설정후 3개월만에 상장된 맵스리얼티1의 초기 거래는 5030원에 시작해 상장초기 5430원까지 올라 시장의 기대를 받았다. 하지만 당시 투자한 투자자들은 2008년 글로벌 금융위기를 거치면서 그 해 11월 1793원까지 하락하는 손실을 감수해야 했다. 등락을 반복하며 주가는 상당히 회복해 현재는 3600원대의 가격을 유지하고 있지만 초기 투자자들의 경우 주가하락에 따른 손실분을 만회하기 위해 높은 배당금을 기대할 수 밖에 없었다. 때문에 대출금리를 조정해야 한다는 의견이 많았다.

배당금 역시 2008년엔 주식(84%)과 현금(16%)으로 병행했고, 2009년에는 아예 지급조차 못했다. 센터원이 준공전이었던 관계로 수익원이 뚜렷하지 않았던 게 가장 큰 원인이었다. 여기에 부동산 경기 악화와 금융위기 등의 악재가 겹치면서 투자자들의 항의를 피해갈 수 없는 펀드로 전락했다. 2010년 센터원 준공이후에도 수익률은 개선되지 못했다. 60%도 달성하지 못한 임대율 때문이었다. 이런 사정으로 초기 투자자들은 맵스리얼티1에 5년 만기 신디케이트론의 조기상환을 꾸준히 요구해왔다.

미래에셋자산운용은 3년 내 조기상환할 경우 상환수수료가 발생하기 때문에 3년 의무기간이 지난 지난해 말을 기점으로 적극적으로 리파이낸싱을 검토한 것으로 전해진다. 결국 기존 대출금리보다 1.7%포인트 가량 금리가 낮아지면서 올해 이자비용은 50억 원 수준이 절감될 것으로 예상된다. 이는 주당 50원에 가까운 금액으로 지난해에 이어 올해도 배당금 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다. 지난해 배당금은 주당 200원으로 2010년 82원, 2011년과 2012년 175원 이후 가장 많았다.