이 기사는 2014년 03월 24일 16시27분 thebell에 표출된 기사입니다

아이에스동서(IS동서)가 부산 용호매립지구에 짓는 초고층 주상복합아파트, ‘더 더블유(W)' 분양이 일단 합격점을 받았다. 대단지 분양에 따른 미분양 우려가 적지 않았으나 지역 수요가 몰리면서 청약률이 치솟았다.

하지만 W사업에 대한 수익 추정은 26일로 예정된 실제 계약실적이 집계된 이후에나 가늠할 수 있을 전망이다. 막판 분양대금 납입에 부담을 느낀 청약자들이 대거 이탈할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다. 청약률에 비해 계약이 부진할 경우 PF 대주단의 자금 회수에도 차질이 예상된다.

24일 업계에 따르면 아이에스동서는 주상복합아파트 W가 1458세대(특별공급 30세대 제외) 모집에 5235명이 몰려 3.59대 1의 평균 청약경쟁률을 기록했다고 밝혔다. 특히 가장 작은 평형인 1군(98~100㎡)에는 201세대 모집에 무려 3269명이 청약을 신청, 16.26대 1의 경쟁률을 나타냈다.

아이에스동서 관계자는 "적절한 분양가와 분양시기, 경쟁력 있는 입지 조건과 내부 설계 등이 호응을 받으며 높은 청약경쟁률을 기록했다"며 "26일 계약이 마감돼야 정확히 알 수 있겠지만 뜨거웠던 청약 열기가 계약률 호조로 이어질 것으로 기대한다"고 말했다.

하지만 뜨거운 청약 열기가 실제 계약으로까지 이어질 지는 미지수다. 특히 미달된 6군(141~142㎡)과 7군(142~148㎡), 8군(165~199㎡) 등 3개 군이 3순위 청약에서 높은 경쟁률을 기록했지만, 청약 조건이 까다롭지 않은 3순위 청약이기 때문에 과도한 낙관론은 무리가 있다는 지적이다.

업계 관계자는 "높은 청약경쟁률을 나타낸 점이 사업성에 대한 우려를 불식시켰으나 현재 상황만 두고 W사업의 성패를 말하기는 어렵다"며 "높은 청약률이 반드시 실제 분양실적과 연결되진 않기 때문에 계약 상황을 비롯한 실질 분양 추이를 지켜볼 필요가 있을 것"이라고 말했다.

당초 아이에스동서는 대우건설과 도급계약을 맺었지만, 당시 자금을 대여했던 일부 시중은행이 대우건설의 연대보증을 요청해옴에 따라 자체 사업으로 전환했다. 당시 PF대출을 실시한 일부 시중은행들은 대우건설이 이탈하자 동시에 대출계약을 해지했던 것으로 알려졌다.

아이에스동서는 이후 부산은행과 일부 캐피탈사들로 새롭게 대주단을 구성, 약 2000억 원 규모의 PF대출을 일으켰다. 연간 이자비용은 5%의 금리만 가정하더라도 100억 원 수준이다. 분양실적이 계획과는 달리 나타날 경우 금융비용 증가는 불가피할 전망이다.

사업 초부터 PF대출에 참여해 온 부산은행 관계자는 "당시 이탈한 시중은행들은 지방 사업과 건설사에 대한 정보나 신뢰가 부족했다"며 "현재 W사업은 대형 세대를 비롯해 청약 결과가 상당히 좋았기 때문에 충분한 수익을 창출할 것"이라고 강조했다.

업계의 우려를 극복하고 아이에스동서가 계획한 단계별 분양률을 기록한다면 향후 안정적인 수익 창출이 가능해진다. 신한금융투자에 따르면 아이에스동서는 W사업만으로 2014년 344억 원, 2015년 730억 원, 2016년 1531억 원의 영업이익을 올릴 것으로 추산했다.

증권사 애널리스트는 "일반적으로 전체 사업비의 30% 수준이 토지대금으로 지출되는 반면 W사업은 10%에 불과하다"며 "아이에스동서의 사업장들이 대부분 분양률이 100% 수준이라는 점을 전제하면 상당한 영업이익을 올릴 수 있을 것"이라고 설명했다.

한편 아이에스동서는 지난해 매출액 6848억 원, 영업이익 558억 원, 순이익 226억 원을 기록했다. 영업이익과 순이익은 전년 대비 각각 51.6%, 276.7% 증가했다. 이는 원가절감으로 높은 수익성을 올릴 수 있는 자체사업이 대성공을 거둔 결과였다.