이 기사는 2014년 09월 23일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 디벨로퍼 1세대로 불리는 문주현 엠디엠 회장이 이끄는 한국자산신탁의 질주가 거침이 없다. 개발사업 노하우에 신탁을 접목한 토지신탁 선전에 힘입어 실적이 고공행진을 이어가고 있다. 마진율이 높은 차입형·관리형 토지신탁 보수가 영업수익 증대를 거들면서 흑자경영으로 이어졌다.

하지만 재무건전성지표인 영업용순자본비율(NCR) 악화는 영토 확장의 걸림돌이 되고 있다. NCR은 올 들어 리츠 사업으로 추진한 계약금 회수로 소폭 개선됐으나 여전히 업계 최하위권을 맴돌고 있다. 특히 100% 자회사인 '카이트캐피탈' 지분 출자 부담으로 영업용순자본 잠식이 지속되고 있다.

◇차입형 수주 급증…반기 순이익 100억 초과

한국자산신탁은 올 상반기 102억 원의 순익을 올렸다. 이는 11개 부동산신탁사 가운데 한국토지신탁 다음이다. 전년 동기대비 순익 증가율이 무려 90%에 달했다. 영업수익(매출)은 242억 원으로 이 가운데 수수료수익이 199억 원을 차지했다. 대부분 수익이 토지신탁부문에서 발생했다.

(자료: 감사보고서, 2014년 상반기)

상반기 신탁에서 벌어들인 보수는 168억 원이다. 토지신탁 보수가 120억 원으로 전체 71%를 차지했다. 이어 담보신탁 26억 9124만 원, 분양관리신탁 15억 9679만 원, 처분신탁 4억 1955억, 관리신탁 1억 7458만 원 등의 순으로 나타났다. 토지신탁의 경우 전년 동기대비 증가율이 71%에 달했다. 사실상 수익의 대부분을 토지신탁에 의존하고 있는 것으로 볼 수 있다.

토지신탁 보수가 급증한 이유는 수익 인식의 원본인 수탁고가 크게 늘었기 때문이다. 기존 일감에 신규 수주가 추가되면서 수익이 불어났다. 상반기 기준 차입형 토지신탁 현장은 29곳으로 지난 1년간 12곳이 늘었다. 같은 기간 신탁원본은 1858억 원에서 3240억 원으로 불어났다. 관리형토지신탁도 소폭 증가추이를 보였다.

(자료: 감사보고서, 2014년 상반기)

토지신탁 수탁고 증가는 당분간 이어질 전망이다. 시행사 자금조달 어려움으로 개발신탁 수요가 급증하고 있기 때문이다. 한자신은 서울 도심의 오피스텔과 지방의 도시형생활주택, 제주도 호텔 건립에 이르기까지 신탁사업을 지속적으로 확대하고 있다. 지배회사인 엠디엠이 시행 중인 광교·판교신도시 현장에서 매출도 꾸준히 발생하고 있다.

◇자회사 카이트캐피탈 400억 출자…투자활동 걸림돌

외형 성장과 달리 자본건전성 지표는 여전히 바닥을 기고 있다. 반기 기준 한국자산신탁의 NCR은 430%로 부동산신탁사 가운데 최하위권을 맴돌고 있다. 피어그룹인 대한토지신탁(1865%), KB부동산신탁(1164%), 한국토지신탁(990%) 등과 격차가 크게 벌어진다. 신생업체인 국제자산신탁(792%), 코리아신탁(1112%) 보다도 낮다.

(자료: 금융감독원. 2014년 상반기)

이처럼 NCR 지표가 나쁜 이유는 지난 2012년 여신전문업체인 카이트캐피탈을 설립하면서 영업용순자본 잠식이 발생했기 때문이다. 400억 원의 지분을 출자하면서 영업용순자본이 차감됐고, 결국 NCR이 급격히 떨어졌다. 단기간 출자금 회수가 어렵다고 볼 경우 NCR 지표 하락은 이어질 것으로 보인다.

이는 향후 한국자산신탁이 영업활동과 투자 보폭을 넓히는데 장애가 될 것으로 보인다. 실제로 지난해 리츠 개발사업 과정에서 180억 원을 계약금 용도로 지출했다가 NCR이 337%까지 주저앉은 적이 있다.


수신 기반이 없는 카이트캐피탈의 실적 부진도 모기업인 한자신의 재무건전성을 위협하는 변수로 꼽힌다. 카이트캐피탈은 작년 말 기준 305억 원의 여신을 운용 중이다. 대출채권 251억 원, 금융리스채권 23억 원, 팩토링채권 29억 원을 각각 보유 중이다. 지난해 1억 6000만원의 대손 충당금을 쌓아뒀다. 대출채권 미회수로 충당금 부담이 커질 경우 손실이 확대될 가능성도 배제할 수 없다.

실질적인 지배회사인 엠디엠에 대한 개발사업 지원 부담도 적지 않다. 카이트캐피탈은 지난해 엠디엠의 판교푸르지오월드마크 미분양 상가 담보 대출 등에 신용보강을 섰다. 과도한 관계사 지원으로 한국자산신탁과 동반 부실화될 가능성도 적지 않다는 지적이다.

(자료: 감사보고서, 2014년 상반기)