이 기사는 2014년 03월 27일 08:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

이규성 코람코자산신탁 전 회장은 이달 초 회장직을 내려놓고 회사발전협의회 회장으로 자리를 옮겼다. 2012년 부진했던 실적을 끌어올렸고, 리츠업계 부동의 1위 자리를 재확인하는 등 지난해 눈에 띄는 성과를 남기고 퇴장했다.

이 전 회장의 빈자리는 후배인 이우철 전 부회장에게 넘겨졌다. 하지만 대내외적인 경영상황이 호락호락하지 않아 자리를 이어받은 이우철 회장의 부담감도 적잖을 것으로 보인다.

코람코자산신탁을 이끌어 온 리츠부문과 신탁부문의 성장 전망이 그리 밝지만은 않기 때문이다. 치열한 경쟁 탓에 국내 리츠부문의 영역 넓히기도 쉽지 않을 뿐더러 차입형토지신탁에 집중된 신탁부문의 리스크도 커지고 있다.

◇리츠시장 점유율 40%…신탁수익 가파른 성장세

코람코자산신탁은 지난해 영업수익(매출액) 593억 원, 영업이익 270억 원을 기록했다. 전년에 비해 각각 35.21%, 183.39% 늘었다. 당기순이익은 209억 원으로 증가폭이 272.78%에 달했다. 반면 영업비용은 323억 원으로 5.91% 줄었다.

코람코자산신탁의 영업수익은 자산관리수익과 신탁수익으로 양분된다. 자산관리수익은 부동산투자회사(리츠)와의 위탁관리 및 차익실현을 통해 발생하는 수수료 수익이다.

코람코자산신탁은 그동안 리츠업계 부동의 1위로 자리매김해 왔다. 2013년 리츠 설립규모는 1조 2113억 원으로 2011년 이후 2년 만에 연간 설립규모 1조 원을 넘어섰고, 2008년 이후 5년 만에 운용자산 기준 40%대의 시장점유율을 달성했다. 지난해 자산관리수익은 200억 원을 돌파했다.


더불어 신탁수익도 가파른 성장세를 보이고 있다. 글로벌 금융위기 이후 토지신탁 수주에 적극 나서면서 2009년 이후 신탁부문의 연평균 영업수익 성장률은 28%를 넘어섰다.

늘어난 차입형토지신탁 보수가 주요한 원인이었다. 2010년까지만 해도 코람코자산신탁의 토지신탁보수는 전체 신탁보수의 39%, 담보신탁이 37%를 차지했다. 나머지는 처분신탁과 분양관리신탁 등의 보수이다.

하지만 2010년 이후로 신탁수익은 토지신탁에 집중되는 양상을 보였다. 토지신탁보수는 2011년 76억 원, 2012년 138억 원. 2013년 186억 원으로 증가했다. 비중으로 따지면 전체 토지신탁보수는 전체신탁수익의 80%를 넘어선다. 반면 담보신탁은 지난해 17억 원에 그쳤고, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁보수는 각 5억 원을 넘지 못하는 수준으로 줄었다.

◇수탁고 감소세…NCR '내리막'

하지만 업계에서는 코람코자산신탁의 향후 성장성에 대해서 의문을 제기하기도 했다. 이미 40% 넘게 점유하고 있는 리츠시장에서 치열한 경쟁이 더해져 더이상 점유율을 높이기 쉽지 않기 때문이다. 2012년에는 오히려 리츠 운용자산이 전년대비 줄기도 했다.

이는 기관투자가들이 부동산 투자시 리츠의 대체재라고 할 수 있는 부동산펀드를 더욱 선호한다는 점도 영향을 미치고 있다. 또 리츠의 주요 투자자산이었던 업무용빌딩 시장이 침체기에 접어들었다는 분석도 리츠 운용자산의 성장에 적잖은 어려움으로 작용할 전망이다.


2011년부터 부동산신탁의 수탁고가 줄어들고 있는 점도 깊은 고민거리다. 2006년부터 줄곧 성장세를 보여왔던 수탁고는 2011년 13조 2445억 원으로 정점을 찍은 후 매년 하락세를 보인다. 2012년 수탁고는 10조 3650억 원이고 2013년 7조 7349억 원으로 줄었다.

코람코자산신탁은 담보신탁 수주감소를 원인으로 지목했다. 보수가 박한 담보신탁이 줄고, 이문이 남는 토지신탁 비중이 확대됐다. 특히 시행사에 공사비를 지원하고, 사업 전반을 책임지는 차입형 토지신탁이 꾸준히 늘어나는 추세다.

이에 따라 고유계정에서 빠져나간 신탁계정대도 급격하게 늘었다. 신탁계정대는 2012년 205억 원에 그쳤으나 지난해 799억 원으로 급증했다. 2013년에만 597억 원에 달하는 돈이 빠져나갔다.

차입형토지신탁에 집중된 신탁부문 포트폴리오 구성은 재무안정성 하락이라는 부작용을 낳았다. 부동산신탁사의 재무안정성 지표 중 하나인 영업용순자본비율(NCR)이다. NCR은 영업용순자본(분자)을 자산의 총위험액(분모)으로 나눈 수치이다. NCR이 작을수록 자본대비 위험성이 크다는 의미이다.

코람코자산신탁의 NCR은 2009년 이후 내리막을 걷고 있다. NCR은 2009년 말 754%에서 2010년 말 582%로 급감했다. 2011년 880.7%로 다시 급등했지만 2012년 587.3%, 2013년 497.1%로 하향세를 나타내고 있다. 2011년까지 부동산신탁업계 평균치를 웃돌거나 비슷한 수준을 유지했지만 2012년과 2013년에는 평균치와 큰 차이를 보인다.