이 기사는 2016년 11월 23일 15:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

유진투자증권 잠실지점이 RAK은평빌딩(범일빌딩) 인수를 위해 조성 중인 사모펀드의 투자자를 모집한다. 투자자가 펀드에 보통주(에퀴티)의 형태로 출자하는 방식이다. 연평균 목표수익률이 9.50%로 높지만, 만기 및 부동산 가치하락 위험이 있어 세부사항을 꼼꼼히 살펴보고 투자에 나서야 한다는 지적이 나온다.

23일 금융투자업계에 따르면 유진투자증권 잠실지점은 현재 '파인아시아전문투자형사모부동산투자신탁1호(가칭)'의 투자자를 모집하고 있다. 최소가입 금액은 1억 원으로 총 40억 원 어치를 모집할 예정이다. 만기는 3년이며, 투자자들에게 제시된 목표수익률은 연평균 9.50% 정도다.

파인아시아자산운용은 현재 'RAK은평빌딩'을 매입하기 위해 펀드를 조성 중이다. 총 474억 원을 모으며 선순위대출(230억 원), 우선주(117억 원), 보통주(40억 원), 임대보증금(33억 원) 등의 방법으로 자금을 조달한다. 현재 400억 원 정도를 조달한 상태로, 기관투자가가 170억 원 규모의 자금을 집행할 예정이다.

서울시 은평구 통일로 861에 위치해있는 'RAK은평빌딩' 전경.

유진투자증권 잠실지점은 이 중 보통주(40억 원)에 투자할 고객을 모집하고 있다. 약정배당률은 연 8% 수준이다. 투자자는 만기(3년) 시 잉여금 및 매각차익에 대한 50% 만큼을 추가로 배당받을 수 있다.

투자자들은 반기마다 이자를 지급받게 된다. 운용사 측은 투자자에게 첫 2년 간은 연 7%, 마지막 해에는 연 14%의 수익률 지급을 목표로 하고 있다. 3년 차 목표수익률이 높은 이유는 빌딩 매각을 전제로 하고 있기 때문이다.

다만 만기 때까지 빌딩이 매각되지 않으면 목표수익률을 거두기 어려울 수 있다. 건물 매각이 안 되면 차환발행할 예정인데, 추가 자금모집에 실패할 경우 만기가 길어질 가능성도 있다.

일각에서는 리테일 고객이 선순위 대출, 우선주에 이은 3순위 투자에 대한 위험을 제대로 헤아리기 어렵다는 지적도 나온다. 한 부동산 자산운용사 관계자는 "부동산 딜 구조를 짤 때 에퀴티 투자는 주로 연기금, 보험사 등 기관들의 몫"이라며 "부동산 가치가 하락할 경우 에퀴티 투자자들의 손실은 불가피하므로, 잘 따져보고 투자에 나서야 한다"고 말했다.

RAK은평빌딩은 서울시 은평구 통일로 861에 위치해있다. 지하철 3호선 연신내역과 불과 175미터 떨어져 있다. 지상 14층, 지하 4층 규모의 업무용 빌딩으로 교보생명, 현대해상, 국민은행 등 금융점포들이 대거 입점해 있다. 최근 5년 간 평균 공실률이 0.90%에 불과해 안정적인 임대수익이 예상된다는 평가를 받고 있다.

파인아시아자산운용 관계자는 "3년 사이 빌딩 가치가 20~30% 떨어지지 않는 한 목표수익률을 거둘 수 있는 상품"이라며 "물건의 입지가 탁월한데다 공실률도 낮아 매각이 쉽게 가능할 것으로 보인다"고 말했다.