이 기사는 2016년 12월 27일 14:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

종합 휴양시설인 천안 테딘패밀리리조트(이하 '테딘리조트')가 인수·합병(M&A) 시장의 매물로 등장하면서, 그 배경에도 관심이 쏠리고 있다. 테딘리조트가 안정적인 상각전영업이익(EBITDA)을 창출하고 있고 최근 매물로 나온 리조트들에 비해 재무상태가 양호한 점을 고려하면, 이번 매각작업은 수익성악화에 따른 조치보다는 투자금 회수에 방점이 찍힌 것으로 보인다.

그도 그럴 것이 테딘리조트의 운영주체는 천안리조트PFV다. 이 회사는 콘도·워터파크 개발과 운영을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV·Project Financing Vehicle)다. PFV는 대형 부동산 개발 사업과 같이 장기적으로 높은 수익이 예상되는 대규모 단위사업을 추진하기 위해 설립되는 일종의 특수목적회사(SPC)다. 출자자들은 PFV에 자본금을 투여하고 PFV법인이 그 자금으로 부동산사업을 시행한다.

사업이 성공적으로 마무리되면 PFV는 다시 투자자들에게 수익을 배분해야 하는데, 현재 테딘리조트는 연간 45억 원 내외의 안정적인 EBITDA를 창출하고 있고 재무구조도 양호한 편이다. 지난해 말 재무제표 기준으로 약 27억 원의 금융기관 차입금을 보유하고 있지만, 지난달 이를 모두 상환한 것으로 알려졌다. 매각대상에 포함된 전환사채를(CB)를 제외하면 채무가 거의 없는 셈이다.

여기에 PFV의 만기기한이 얼마 남지 않은 점이 이번 매각작업의 도화선이 된 것으로 보인다. 천안리조트PFV는 법인세법 제 51조의 2 및 제 86조의 2 규정에 근거해 지난 2007년 9월 12일 한시적으로 설립됐다. 존립기간(투자기간)은 설립일로부터 10년이다. 즉, 오는 2017년 9월 12일까진 PFV를 청산해야한다.

현재 천안리조트PFV의 주요 주주 및 CB 보유자는 △흥국하이클래스 사모채권혼합투자신탁 2호 △흥국하이클래스 사모주식혼합투자신탁 9호 △고려개발 △과학기술인공제회 △롯데손해보험 등이다. 2007년 기준으로 이들이 납입한 자본금은 총 149억 원이며, 당시 함께 투입한 CB는 총 571억 원이다.

흥국하이클래스 사모채권혼합투자신탁 2호는 PFV 조성 당시 주식(에쿼티)으로 66억 7000만 원, CB로 243억 3000만 원 등 가장 많은 금액을 투입했다. 해당 신탁의 운용사는 흥국자산운용이며, 투자자는 건설근로자공제회와 현대해상화재보험이다. 자금을 보관하는 수탁사는 한국증권금융이다. 역시 흥국자산운용이 운용하는 흥국하이클래스 사모주식혼합투자신탁 9호는 에쿼티로 20억 7000만 원, CB로 81억 4000만 원을 넣었다. 투자자는 광주은행이다.

이밖에 대림산업 계열인 고려개발은 PFV에 에쿼티로 29억 원, CB로 111억 원을 넣었다. 당시 고려개발은 테딘리조트를 직접 시공했다. 과학기술인공제회는 에쿼티로 18억 6000만원, CB로 79억 3000만 원을 투입했다. 롯데손해보험은 에쿼티로 14억 원, CB로 56억 원을 넣었다.

(출처 : 금융감독원 전자공시시스템)