이 기사는 2017년 03월 09일 14시11분 thebell에 표출된 기사입니다

사드(THAAD) 배치로 인해 한국을 찾는 중국인 관광객들의 발길이 뜸해지고 있는 가운데 자산운용업계에서는 작년 설정된 하나자산운용 부동산 펀드를 주목하고 있다. 개인투자자들을 대상으로 600억 원 자금을 모아 설정된 '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1호'는 유커들이 많이 찾는 서울 회현동 티마크 그랜드 호텔에 투자하는 펀드다.

티마크 펀드의 주 수입원은 호텔에서 관광객들을 대상으로 벌어들이는 매출을 기반으로 한다. 가장 큰 매출은 객실 숙박료에서 나온다. 여기에 주차장 등 전대매출과 식음료, 연회장 매출 등이 포함된다. 호텔을 찾는 유커들이 줄어들면 펀드 수익률이 상승할 수 없는 구조다.

그러나 펀드 투자자들은 관광객이 줄어들더라도 최소한 손실을 보지는 않을 전망이다. 하나자산운용이 티마크 그랜드 호텔 측과 맺어 놓은 최소보장임대료(MRG) 조항 덕분이다. 하나자산운용과 티마크 그랜드 호텔은 펀드에 매월 지급되는 MRG를 7억7575만 원으로 확정해뒀다. theWM에 따르면 9일까지 펀드 누적 수익률은 3.68%를 기록하고 있다.

하나자산운용 관계자는 "최소보장임대료 조항이 있어 객실 숙박률이 낮아지라도 펀드가 손실을 보는 것은 아니다"면서 "숙박료 등으로 벌어들인 수익에 최소보장임대료를 뺀 나머지 손실분은 호텔 측에서 보전해주고 있다"고 설명했다.


이 호텔은 실제 지난해 9월부터 11월까지 3개월 동안 벌어들인 수익이 최소보장임대료 수준을 밑돌았다. 이에 호텔이 펀드에 보전해 준 금액은 9월 약 2억9000만 원, 10월 1억2500만 원, 11월 2억8000만 원 등이다. 올해 2월부터는 특히 호텔에 숙박하는 유커들이 감소하면서 손실 보전액수가 더 커진 것으로 알려졌다.

다만 호텔에서 버는 수익이 줄어들면서 펀드 투자자들은 당분간 MRG 이상 수익을 기대하기 힘들어졌다는 게 업계 전문가들의 중론이다. 호텔 수익이 MRG를 넘어서려면 지금보다 숙박률을 50% 이상 높여야 한다는 분석이다.

향후 호텔 빌딩을 매각할 때 작년 매입 시점 가격보다 높은 가격에 책정될 수 있을지도 미지수라는 평가다. 호텔 객실 숙박률이 지금처럼 낮은 수준에 머물게 되면 빌딩의 가치는 하락할 수 밖에 없다. 아울러 전세계적으로 금리 인상 압박이 커지고 있어 전반적인 부동산 가격이 침체기에 접어질 수 있다는 해석도 나온다.

자산운용업계 관계자는 "펀드 운용기간은 2021년 7월까지인데 해당 시점 금리 수준과 숙박률은 부동산 가격에 영향을 미치게 될 것"이라며 "운용사가 적절한 시기에 엑시트 전략을 잘 수립해야 추가 수익을 낼 수 있다"고 말했다.