이 기사는 2017년 05월 11일 16:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

이랜드리테일 프리IPO 투자에 나선 5곳의 PE들이 내부수익률(IRR) 기준 10% 후반대의 수익을 거둘 것으로 예상된다. 이번 프리IPO 딜을 통해 이랜드리테일의 재무 및 손익구조가 개선돼 기업공개(IPO) 가능성이 확실히 높아진데다, 증시 입성에 실패하더라도 이랜드월드의 콜옵션 또는 PE들의 동반매도청구권(드래그얼롱, Drag-along) 행사 등을 통한 투자금 회수(Exit)가 가능해 좋은 투자 성과를 낼 것이란 분석이 나온다.

11일 투자은행(IB)업계에 따르면 이랜드리테일 프리IPO를 진행하고 있는 이랜드그룹은 총 4000억 원을 투자하기로 한 큐리어스파트너스, 프랙시스캐피탈, H&Q 코리아, 큐캐피탈파트너스, 엔베스터 등 5곳의 사모투자펀드(PEF) 운용사들에게 이랜드리테일 지분 취득 후 2년 안에 증시 상장을 추진할 것을 약속했다. 만약 이에 실패할 경우 이랜드월드가 콜옵션을 행사해 PE들이 보유한 지분을 되사올 수 있다. 다만 이랜드월드가 콜옵션을 행사할 때는 IRR 10% 초반대의 수익을 PE들의 투자원금에 얹어 매입해야 하는 조건이 붙은 것으로 전해진다.

이랜드월드의 지분 매입마저 여의치 않을 경우 PE들은 이랜드그룹이 보유한 이랜드리테일 지분 전체에 드래그얼롱을 행사해 외부 매각하는 방법으로 투자금 회수에 나설 수 있다. 이랜드리테일의 자산가치가 높기 때문에 PE들은 이 경우에도 최소 IRR 10% 이상의 수익을 거둘 수 있을 것으로 예상하고 있다.

관련 업계에선 이랜드그룹이 이랜드리테일 상장에 대한 자신감을 바탕으로 이 같은 투자조건을 수용한 것으로 보고 있다. 또 그간 여러 차례 외부 투자를 유치한 뒤 회수 약속을 제대로 지키지 않았다는 시장 평가로 인해 이번 프리IPO 딜 참여를 주저하는 일부 투자자들의 우려를 불식시키기 위해 다양한 투자 회수 안전장치 조건에 동의한 것으로 해석하고 있다.

이랜드그룹의 기대와 자신감처럼 투자에 나선 PE들도 이랜드리테일의 증시 입성은 어렵지 않을 것으로 예상하고 있다. 지난 상장 작업의 발목을 잡았던 실적 부진 자회사 이랜드파크를 이번 프리IPO 딜을 통해 이랜드리테일에서 떼어낼 계획이기 때문이다. 이랜드그룹과 PE들은 이를 통한 재무구조와 실적 개선을 바탕으로 내년 하반기에는 이랜드리테일이 무난히 상장 절차를 통과할 것으로 기대하고 있다.

상장이 무산되더라도 이랜드리테일이 부동산을 대거 보유해 자산가치가 높고, 연간 2000억 원 중반대의 상각전 영업이익(EBITDA)을 거두고 있어, 드래그얼롱을 행사해 회사 매각에 나서면 투자금 회수는 어렵지 않을 것이란 게 이번 투자에 나선 PE들의 분석이다.

이번 투자는 큐리어스 등 5곳의 PE가 각각 SPC를 설립해 이랜드리테일 지분 총 46.45%를 4000억 원에 인수하는 구조로 짜여졌다. 각 PE들은 투자금 절반은 펀드 출자를 통해 나머지 절반은 금융권 인수금융(Loan) 조달을 통해 마련한다.


큐리어스가 PE 중 최고액인 1040억 원(펀드 출자 520억 원)을 투자해 12.08% 지분을 인수하고, H&Q와 프랙시스는 각각 1000억 원(펀드 출자 500억 원)을 투자해 지분 11.61%씩을 손에 넣을 예정이다. 이어 큐캐피탈이 760억 원(펀드 출자 380억 원), 엔버스터가 200억 원(펀드 출자 100억 원)을 투자하기로 결정했다.

이랜드월드가 보유한 콜옵션 조건에 IRR 10% 초반대 수익이 설정돼 있음을 감안하면, PE들이 거둘 것으로 기대되는 투자수익은 IRR 10% 후반대가 될 것으로 전망된다. 각 PE들이 이랜드리테일 지분 투자액의 절반을 차입금으로 마련해 투자금 회수(Exit)시 펀드의 수익률이 높아지는 '레버리지 효과'가 발생하기 때문이다.

PE업계 관계자는 "이랜드그룹이 최근 재무적 어려움을 겪고 있지만 이랜드리테일의 경우 자산가치가 높고 수익 구조도 안정적이라 투자자들이 손실을 입게 될 가능성은 매우 희박한 것으로 분석된다"며 "인수금융을 활용한 레버리지 효과 등을 감안하면 각 PE들이 최소 IRR 15% 이상의 고수익을 거둘 수 있을 것으로 예상된다"고 밝혔다.