이 기사는 2017년 06월 13일 16:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난해 매출과 영업이익에서 사상 최대 실적을 기록했던 대한토지신탁이 올해는 1분기부터 공격적인 영업을 펼치고 있다. 차입형 토지신탁을 크게 늘리면서 1분기에만 200억 원 가까운 매출을 올렸다. 영업이익은 100억 원이 넘는다.

겉으로 보이는 실적은 우수하지만 불안요소도 남아있다. 미분양 사업장이 점차 늘어나면서 신탁계정대 대손충당금이 150억 원에 달한다. 향후 부동산 경기 하락이 가시화될 경우 실적 악화로도 이어질 수 있는 위험요인이다.

◇1분기 매출 185억, 영업이익 100억

군인공제회의 100% 자회사인 대한토지신탁은 올해 1분기 매출 185억 원, 영업이익 100억 원을 기록했다. 지난해 1분기(매출 99억 원, 영업이익 53억 원)와 비교하면 두 배 가까이 늘어난 규모다. 이런 추세라면 지난해 실적(매출 603억 원, 영업이익 358억 원) 경신도 가능할 것으로 예상된다. 영업이익률은 54.2%로 꾸준히 50% 이상을 유지했다. 당기순이익은 82억 원이다.

실적 호조의 1등 공신은 단연 차입형 토지신탁이다. 대한토지신탁의 신탁보수(129억 원) 중 차입형 토지신탁이 포함된 토지신탁 보수는 118억 원으로 91.4%를 차지했다. 대한토지신탁 관계자는 "토지신탁 보수의 90% 이상이 차입형 토지신탁"이라며 "6월 기준으로 차입형 토지신탁은 173억 원"이라고 말했다. 그는 "대한토지신탁은 차입형 토지신탁 등 개발신탁에 강점을 갖고 있다"고 설명했다.

신탁보수에서 토지신탁이 차지하는 비중도 점차 높아지고 있다. 지난해 1분기 78.8%, 지난해 4분기 84.7%에 이어 올해 1분기에는 90%를 돌파했다. 토지신탁에 이어 담보신탁(6억 원), 분양관리신탁(4억 원) 등이 뒤를 이었다.

◇공격적인 차입형 토지신탁 영업

실적 호조가 이어지고 있지만 불안요소가 없는 것은 아니다. 차입형 토지신탁이 늘어날수록 리스크도 비례해 증가하고 있다. 외부 자금조달이 늘어나다보니 자연히 올해 1분기 부채규모는 869억 원을 기록했다. 지난해 4분기 부채 규모가 424억 원인 것과 비교하면 3개월 만에 두 배 가까이 늘었다.

부채비율도 46%로 같은 기간(지난해 4분기 22.6%) 두 배 이상 상승했다. 자본금 규모와 비교해 아직 위험 수준은 아니지만 부채 증가 속도가 가파르다는 점에 주목할 필요가 있다. 부채의 70% 이상은 은행 차입금이다. 올해 1분기 640억 원이다. 지난해 4분기(270억 원)보다 370억 원 늘어났다. 이는 올해 들어 차입형 토지신탁을 앞세워 공격적인 영업을 펼치고 있다는 방증이다.

신탁계정 대여금도 빠르게 증가하고 있다. 올해 1분기 2338억 원이다. 지난해 4분기(1396)와 비교하면 1000억 원 가까이 늘어났다. 어느새 자본총계(1889억 원)보다도 규모가 커졌다. 신탁계정 대여금 중 미분양 발생으로 쌓아놓은 대손충당금도 150억 원에 달한다. 지난해 1분기 88억 원, 지난해 4분기 113억 원 등 증가세가 이어지고 있다. 지방에 일부 미분양 사업장이 발생한 것이 원인이다.

아직 받지 못한 신탁보수 미수금도 84억 원이나 된다. 신탁보수는 분양률에 따라 나눠 받는 분양보수와 공정률 기준으로 받는 개발보수로 나눠진다. 대한토지신탁 관계자는 "사업장 숫자가 늘어날수록 신탁보수 미수금도 자연히 증가한다"며 "공사 진행 속도와 신탁 보수 수령 기간에 간극이 생길 경우 신탁보수 미수금이 발생할 수 있다"고 말했다.

부동산 신탁사 관계자는 "신탁사는 실적 호조가 이어지다가도 차입형 신탁이 이뤄진 사업장에서 미분양이 대거 발생하면 한순간 적자로 전환될 수 있다"며 "IMF 때도 실적이 양호했던 부동산 신탁사가 갑자기 무너진 사례가 있다"고 말했다.
대한토지신탁 관계자는 "사업장이 워낙 많아 미분양이 증가한 측면이 있지만 우려스러운 수준은 아니다"며 "업계에서 우려하는 강원도 사업장의 분양률도 40%를 넘고 있다"고 말했다.