이 기사는 2017년 06월 20일 07:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 11개 부동산 신탁사들은 지난해 너나 할 것 없이 사상 최대 실적을 기록했다. 매출과 영업이익 모두 최대치를 경신했다. 단순하게 바라보면 부동산 경기가 호황이니 당연할 법하지만 그 이면에는 차입형 토지신탁이라는 ‘양날의 칼'이 자리한다. 차입형 토지신탁이란 부동산 신탁사가 시행사에게 직접 대출을 실시하는 것을 말한다. 자기 자본 혹은 외부 금융회사로부터 차입을 한 자금이 재원이 된다.

부동산 신탁사는 높은 신용등급을 바탕으로 은행에서 낮은 금리로 대출을 받은 뒤 시행사에게 상대적으로 높은 금리에 대출을 해준다. 은행과 마찬가지로 예대마진의 법칙이 그대로 적용된다. 자연히 차입형 토지신탁은 보수율도 높아 350bp에 달한다. 관리형 토지신탁 보수율이 50bp 안팎인 것에 비해 7배가량 높다.

신탁사 입장에서 이렇게 보수율이 높으면 자연히 리스크도 높아진다. 즉, 신탁사가 거액을 대출해준 사업이 제대로 굴러가지 않으면 시행사뿐만 아니라 신탁사에도 고스란히 리스크가 전이되는 구조다. 경기 불황으로 미분양이 발생하면 대출금 미상환으로 신탁사는 유동성 리스크를 겪게 된다.

요즘 부동산 신탁사 사이에서 가장 많이 회자되는 업체는 한국자산신탁이다. 자본규모와 매출액, 영업이익 측면에서 최상위권에 속하니 당연한 현상이라 볼 수 있지만 그만한 이유가 있다. 한국자산신탁은 11개 신탁사 중 가장 공격적으로 차입형 신탁 영업을 하는 곳이다. 미분양 사업장에 대한 루머가 가장 많은 곳도 한국자산신탁이다. 재개발, 재건축 사업 수주전에도 가장 적극적이니 어쩔 수 없다. 한국자산신탁은 가장 탁월한 수주 실적을 보여주고 있다는 게 업계의 정평이다.

부동산 신탁사 관계자는 "부동산 신탁사 간 경쟁에서 한국자산신탁이 압도적인 승률을 자랑한다"며 "이유는 간단하다. 총알이 많기 때문"이라고 말했다. 그는 "한국자산신탁은 수주 과정에서 엠디엠 등 계열사의 자금 지원 덕분에 경쟁사인 한국토지신탁과 대한토지신탁을 제압한다"고 덧붙였다. 한국자산신탁의 모회사인 엠디엠은 3000억 원 이상의 현금을 보유하고 있다. 대한토지신탁의 최대주주 군인공제회, 한국토지신탁의 최대주주 리딩밸류1호유한회사의 현금 동원력을 앞지른다.

업계 1위는 잘나가는 만큼, 시기와 질투를 받게 마련이다. 그 중에는 진실도 있고 거짓도 있다. 한국자산신탁의 최근 실적이 업계 최상위권이라는 점은 의심할 여지가 없다. 다만 지금의 공격적인 수주가 향후 어떻게 실적에 반영될지는 의문이다.

마침 정부에서 부동산 규제정책을 발표했다. 악재다. 부동산 신탁사들은 개발 과정에서 시행사와 시공사의 지분 참여 규모를 감안하면 어느 정도 수준의 미분양도 감내할 수 있다고 항변한다. 문제는 그 미분양의 수준이 어느 정도냐다. 한국자산신탁의 향후 실적을 어찌 될 지 궁금하다. .