이 기사는 2017년 09월 04일 17:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자증권(이하 한국증권)이 일본 도쿄에 있는 '아리아케센트럴타워' 공모펀드 판매를 진행하고 있는 가운데 임차인 관련 위험에 관심이 쏠린다. 수익률 외에 임차인 관련 위험은 개인 투자자가 투자를 결정할 때 고려해야 하는 핵심 요소다. 현재 아리아케센트럴타워의 공실률은 5% 미만이다. 도쿄 지역의 시장 공실률도 2.3%로 낮다.

4일 관련업계에 따르면 아리아케센트럴타워의 최대 임차인은 한국의 한국전력 격인 도쿄전력(TEPCO)으로 건물 면적의 53%를 사용하고 있다. 다이와하우스공업(Daiwa House Industry), 후지쯔(Fujitsu) 등도 각각 15%, 6%의 면적을 임차하고 있다. 덕분에 아리아케센트럴타워의 공실률은 지난 6월 말 기준 4.3%에 불과하다. 남아있는 임차계약은 평균 2년 6개월 수준이다.

지금 당장의 공실률은 낮지만 개인 투자자 입장에서는 2년 6개월 이후가 문제다. 아리아케센트럴타워를 매입할 펀드의 투자기간이 3년으로 설정돼있기 때문이다. 공실률이 적어도 현재 수준을 유지해야 7% 이상의 배당이 가능한 동시에 원금손실 위험을 낮출 수 있다.

*아리아케센트럴타워(출처:구글지도)

과거의 사례로 비춰보면 오피스빌딩의 미래 공실률을 예측해볼 수 있다. 아리아케센트럴타워의 공실률은 매우 안정적으로 관리되고 있다. 2012~2016년 사이 2012년을 제외하고 공실이 없었다. 2012년 공실률도 1.7%에 그쳤다. 지난 6월 말 집계된 공실률 4.3%가 최근 6년 사이 가장 높은 수치다.

여기에는 다이와그룹의 역할이 주요했다. 다이와그룹은 계열사 다이와하우스공업을 통해 건물 지분 50%를 들고 있다. 다이와그룹은 아리아케센트럴타워 관리 차원에서 계열사를 입주시키는 한편 적극적인 임대차 마케팅을 진행하고 있다. 실제 2016년 도쿄전력의 임차면적이 64%에서 58%로 감소했을 당시 계열사의 임차면적을 8%에서 14%로 늘리며 임대율 100%를 유지했다.

2017년 들어 공실률이 4.3%로 늘어난 것은 도쿄전력의 임차면적이 추가로 줄어든 영향이 크다. 그러나 투자기간 내에 도쿄전력이 대규모 공실을 남기며 건물을 빠져나갈 가능성은 작아 보인다.

부동산 업계 관계자는 "도쿄전력이 이전을 하려면 1만 6500㎡ 이상의 공간이 필요한데 도쿄 내에서 이 정도 수준의 공실을 가진 건물을 찾기 어려울 것"이라며 "현재 도쿄전력이 시장 평균보다 낮은 임차료를 지급하고 있기 때문에 사무실을 이전할 경우 높아지는 임차료도 무시할 수 없을 것"이라고 말했다.

도쿄 오피스빌딩의 낮은 공실률은 아리아케센트럴타워의 공실률 관리에도 긍정적이다. 도쿄의 1990~2016년 평균 공실률은 5.2% 수준이다. 글로벌 금융위기 7%대까지 높아졌던 공실률이 지속적으로 감소해 2016년 2.3%를 기록했다. 17%에 달하는 최근 서울 도심권역(CBD) 공실률과 비교된다. 지역을 아리아케센트럴타워가 있는 아리아케로 좁히면 공실률이 1.1%까지 하락한다. 투자자 수익률에 영향을 줄 정도의 아리아케센트럴타워 공실이 발생하기 어려운 배경이다.

펀드 운용을 맡은 한국투자신탁운용은 투자기간 동안 아리아케센트럴타워 임대료를 시장 임대료(3.3㎡당 1만 6000엔) 수준으로 올리는 방법을 통해 건물가치를 상승시킬 계획이다. 현재 아리아케센트럴타워 임대료는 3.3㎡ 1만 3500엔 정도다.