이 기사는 2017년 09월 04일 17시37분 thebell에 표출된 기사입니다

한국투자증권(이하 한국증권)이 일본 도쿄에 있는 '아리아케센트럴타워' 공모펀드 판매를 진행하고 있는 가운데 임차인 관련 위험에 관심이 쏠린다. 수익률 외에 임차인 관련 위험은 개인 투자자가 투자를 결정할 때 고려해야 하는 핵심 요소다. 현재 아리아케센트럴타워의 공실률은 5% 미만이다. 도쿄 지역의 시장 공실률도 2.3%로 낮다.

4일 관련업계에 따르면 아리아케센트럴타워의 최대 임차인은 한국의 한국전력 격인 도쿄전력(TEPCO)으로 건물 면적의 53%를 사용하고 있다. 다이와하우스공업(Daiwa House Industry), 후지쯔(Fujitsu) 등도 각각 15%, 6%의 면적을 임차하고 있다. 덕분에 아리아케센트럴타워의 공실률은 지난 6월 말 기준 4.3%에 불과하다. 남아있는 임차계약은 평균 2년 6개월 수준이다.

지금 당장의 공실률은 낮지만 개인 투자자 입장에서는 2년 6개월 이후가 문제다. 아리아케센트럴타워를 매입할 펀드의 투자기간이 3년으로 설정돼있기 때문이다. 공실률이 적어도 현재 수준을 유지해야 7% 이상의 배당이 가능한 동시에 원금손실 위험을 낮출 수 있다.

*아리아케센트럴타워(출처:구글지도)

과거의 사례로 비춰보면 오피스빌딩의 미래 공실률을 예측해볼 수 있다. 아리아케센트럴타워의 공실률은 매우 안정적으로 관리되고 있다. 2012~2016년 사이 2012년을 제외하고 공실이 없었다. 2012년 공실률도 1.7%에 그쳤다. 지난 6월 말 집계된 공실률 4.3%가 최근 6년 사이 가장 높은 수치다.

여기에는 다이와그룹의 역할이 주요했다. 다이와그룹은 계열사 다이와하우스공업을 통해 건물 지분 50%를 들고 있다. 다이와그룹은 아리아케센트럴타워 관리 차원에서 계열사를 입주시키는 한편 적극적인 임대차 마케팅을 진행하고 있다. 실제 2016년 도쿄전력의 임차면적이 64%에서 58%로 감소했을 당시 계열사의 임차면적을 8%에서 14%로 늘리며 임대율 100%를 유지했다.

2017년 들어 공실률이 4.3%로 늘어난 것은 도쿄전력의 임차면적이 추가로 줄어든 영향이 크다. 그러나 투자기간 내에 도쿄전력이 대규모 공실을 남기며 건물을 빠져나갈 가능성은 작아 보인다.

부동산 업계 관계자는 "도쿄전력이 이전을 하려면 1만 6500㎡ 이상의 공간이 필요한데 도쿄 내에서 이 정도 수준의 공실을 가진 건물을 찾기 어려울 것"이라며 "현재 도쿄전력이 시장 평균보다 낮은 임차료를 지급하고 있기 때문에 사무실을 이전할 경우 높아지는 임차료도 무시할 수 없을 것"이라고 말했다.

도쿄 오피스빌딩의 낮은 공실률은 아리아케센트럴타워의 공실률 관리에도 긍정적이다. 도쿄의 1990~2016년 평균 공실률은 5.2% 수준이다. 글로벌 금융위기 7%대까지 높아졌던 공실률이 지속적으로 감소해 2016년 2.3%를 기록했다. 17%에 달하는 최근 서울 도심권역(CBD) 공실률과 비교된다. 지역을 아리아케센트럴타워가 있는 아리아케로 좁히면 공실률이 1.1%까지 하락한다. 투자자 수익률에 영향을 줄 정도의 아리아케센트럴타워 공실이 발생하기 어려운 배경이다.

펀드 운용을 맡은 한국투자신탁운용은 투자기간 동안 아리아케센트럴타워 임대료를 시장 임대료(3.3㎡당 1만 6000엔) 수준으로 올리는 방법을 통해 건물가치를 상승시킬 계획이다. 현재 아리아케센트럴타워 임대료는 3.3㎡ 1만 3500엔 정도다.