이 기사는 2017년 09월 21일 13:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설과 현대건설이 서울 반포주공 1단지(1·2·4주구) 사업을 놓고 경쟁을 벌이고 있는 가운데, 조달 금리를 놓고 벌이는 신경전도 가열되고 있다.

현대건설은 상대적으로 신용등급이 떨어지는 GS건설이 8조 원이 넘는 자금을 조달할 경우 조달금리가 높아 조합원 부담으로 이어질 가능성이 높다고 주장한다. 반면 GS건설은 반포주공 1단지는 사업성이 높은 지역이기 때문에 시공사의 신용등급이 조달 금리에 크게 영향을 미치지 않는다고 반박한다.

◇개포 4단지 이주비 대출금리, 연 3.23%

양사의 신용등급을 단순 비교했을 경우 차이는 크다. 현대건설 신용등급이 AA-로 3년 민평금리가 2.8%대인데 반해, GS건설 신용등급은 A-로 3년 민평금리가 5.7%대다. 자금조달 규모가 8조 원이 넘을 것으로 예상되는 상황에서 현대건설과 GS건설 간 2.9%포인트는 적지 않은 차이다. 이자비용으로만 2000억 원이 추가 발생한다.

다만 이들 건설사의 신용등급이 반포재건축 사업의 조달 금리에 그대로 반영된다고 보기는 어렵다. 시중은행 관계자는 "부동산 대출에서 가장 중요한 것은 시공사의 신용등급이 아닌 사업장의 미분양 가능성"이라며 "미분양 우려가 적고 수분양자들의 자금여력이 충분한 지역일수록 조달 금리는 내려간다"고 말했다.


GS건설이 재건축을 추진 중인 개포4단지가 대표적이다. 지난 8월부터 주민 이주를 시작한 이곳은 우리은행과 신한은행이 각각 3500억 원, 국민은행과 하나은행이 각각 3000억 원 등 총 1조 3000억 원의 이주비 대출을 실시했다. GS건설이 단독으로 시공을 맡은 사업장이지만 이주비 대출 금리는 연 3.23%에 불과하다.

GS건설 관계자는 "이주비 대출은 조합원 토지에 근저당을 설정해 돈을 빌려주는 것으로 토지담보대출과 같은 성격"이라며 "이주비 대출에는 시공사의 신용등급이 전혀 반영되지 않는다"고 말했다.

이주비에 비해 시공사 신용등급이 더 많이 반영되는 것은 사업비 대출이다. 개포4단지의 경우 농협에서 2100억 원 규모의 사업비 대출을 받았지만 금리는 연 3.1%였다. 주택도시보증공사(HUG)이 들어가면서 금리가 3% 초반 대까지 낮아졌다.

범위를 넓혀 중도금 대출을 살펴봐도 마찬가지다. GS건설이 수주해 이달 초 분양을 시작한 신반포 센트럴 자이의 중도금 대출 금리도 3%대에 머문다. 조합원은 연 3.27%, 일반 분양자들은 3.38%다. 신한은행이 1400억 원을 대출할 예정이다.

◇강남 재건축, 시중은행이 대출 경쟁 벌여

재건축 사업의 자금 조달은 크게 이주비와 사업비, 중도금 대출로 나눠진다. 반포재건축 사업의 경우 이주비 3조 8000억 원, 사업비 1조 7000억 원, 중도금 3조 2000억 원 등 총 8조 7000억 원이 소요될 것으로 전망된다. 이중 시공사의 신용등급이 가장 많은 영향을 미치는 것은 사업비이며 이어 중도금, 이주비 순이다.

하지만 앞선 사례처럼 GS건설이 추진 중인 개포4단지와 신반포 센트럴 자이의 대출 금리는 3% 초반 대에 머물렀다. 이는 시공사의 신용등급보다 분양 사업장의 수익성이 더 중요하다는 것을 의미한다.

투자은행(IB)업계 관계자는 "강남 재건축 시장은 기존 조합원 이탈이 드물 정도로 분양 성공 가능성이 높아 시중은행들이 서로 대출을 하지 못해 경쟁을 하는 지역"이라며 "개포와 신반포보다 반포주공은 사업성이 더 높은 지역이기 때문에 금리가 2% 후반 대까지도 낮아질 수 있다"고 말했다.

그는 "반포재건축 사업은 대출 규모가 워낙 크기 때문에 금리를 추가로 낮출 여지가 있다"며 "강남 재건축 시장에서 중도금 대출은 당장의 수익보다는 미래의 고객 확보를 위해 금리 마진을 비교적 낮게 책정하는 편"이라고 설명했다.

GS건설은 HUG의 보증을 받아 사업비 대출 금리도 추가로 낮추겠다는 계획이다. GS건설 관계자는 "HUG 보증을 통해 사업비 대출 금리를 2% 후반에서 3% 초반 수준까지 낮출 예정"이라며 "사업비의 일정 비중은 GS건설의 자체 현금으로도 충당할 방침"이라고 말했다.