이 기사는 2017년 10월 11일 16:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH투자증권이 조 단위의 대형 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 딜에서 잇따라 대규모 자체 자금을 투입해 투자자 모집을 성사시켜 주목을 끌고 있다. 대신금융그룹이 추진하는 한남동 외국인아파트 부지 개발 PF에서도 NH투자증권이 대규모 투자를 집행하면서 투자자 모집을 적기에 마무리할 수 있었던 것으로 평가된다.

◇ 투자자 모집 속도전…1개월 만에 투자자 모집 성사

대신금융그룹이 한남동 개발을 위해 설립한 시행사 '디에스한남'은 추석 연휴 직전인 지난 9월 말 9000억 원 규모의 PF 투자자 모집을 완료했다. 8월 말 PF 자금조달 구조가 확정된 이후 불과 1개월여 만에 1조 원에 달하는 PF 자금 모집이 성사된 것이다.

이번 PF에는 다수의 증권사와 보험사, 캐피탈사 등이 투자자로 참여해 자금 모집이 성사됐다. 선순위(Tranche A) 6500억 원에 교보생명, ABL생명(전 알리안츠생명), KB증권 등 15개 투자기관이 참여했다. 중순위(Tranche B) 1500억 원에는 한국투자증권, 한국투자캐피탈 등 6개 기관이 투자키로 결정했다.

1개월이라는 짧은 시간 내에 조 단위 PF 딜이 성사되는 경우는 극히 드문 일이다. 업계 관계자는 "투자 기관들의 투자검토 기관, 투심위 일정 등을 고려하면 1개월 만에 대형 PF 투자자 모집을 마무리한다는 것은 거의 불가능에 가깝다"고 설명했다. 대신금융그룹과 PF 주관사인 NH투자증권이 얼마나 속도전에 집중했는지를 가늠케 한다.


NH투자증권은 고급주택 시장에 대한 심층 분석을 통해 대주단을 이해시키는데 집중했다. 상대적으로 분양가가 낮게 책정된데다 우량한 대신금융그룹이 사업주라는 점을 강조해 대주단의 공감대를 얻어냈다.

분양 성과에 대한 우려가 제기되기도 했다. 분양률이 일정 수준에 못미칠 경우 대신F&I가 추가로 지분을 투자하고 금리를 올려 지급하기로 하는 등 금융 구조화를 통해 투자자 설득에 성공했다. NH투자증권 관계자는 "고급 주택 시장에 대한 이해와 금융 구조화 기법이 빠른 자금조달을 가능케 했다"고 설명했다.

◇ 일부 연기금 이탈에 직접투자액 늘려 PF 성사

주관사인 NH투자증권은 당초 수익성이 높은 후순위(Tranche C) 1000억 원을 투자하기로 했다. 하지만 선순위와 중순위에 투자할 예정이었던 일부 연기금이 자금 집행을 주저했다. 정부의 부동산 대책이 서민 주택 공급에 초점이 맞춰져 있어 초호화 아파트 PF 투자에 대해 부정적인 기류가 흘렀다.

일부 연기금의 경우 투자 판단에 정부 눈치보기가 작용한 것으로 관측된다. 결국 1개 연기금은 투자 계획을 철회했고, 또 다른 연기금은 투자 규모를 1000억 원에서 절반인 500억 원으로 줄였다.

대신금융그룹은 한 시라도 빨리 투자자 모집을 끝내고 분양가 확정 등 사업 절차에 돌입해야 했다. 열흘에 달하는 장기 추석 연휴까지 끼어 있어 투자자 모집이 하루라도 더 지연될 경우 자금 모집이 10월을 넘길 가능성도 배제할 수 없었다.

NH투자증권은 PF 조기 성사를 위해 과감하게 총 투자액을 2000억 원으로 늘렸다. 후순위 1000억 원과 더불어 선순위 700억 원, 중순위 300억 원까지 책임지기로 했다. 일부 연기금이 빠져나간 공백을 메우지 않았다면 투자자 모집은 계속 지연될 수 밖에 없는 상황이었다.

NH투자증권 관계자는 "사업주인 대신금융그룹이 PF 주관을 맡기면서 빠른 투자자 모집을 요청해 주관사로서 책임을 다한 것"이라며 "한남동 개발 건의 사업성이 우수하고 PF 수익성도 높아 투자 규모를 늘리는데 별다른 이견이 없었다"고 말했다.

NH투자증권은 앞서 다른 대형 PF에서도 자체 자금을 투입하면서 대규모 자금 조달을 완료한 바 있다. 2조 6000억 원 규모의 여의도 파크원 PF, 6200억 원 규모의 남대문로 쌍둥이빌딩 PF 등에서 직접 핵심 투자자로 참여하면서 대형 PF 투자자 모집을 성사시킨 바 있다. 이는 이후 MBC 사옥 부지 개발 등 대형 PF 수임에 밑거름으로 작용했다.

보험사 대체투자 관계자는 "NH투자증권은 사업성과 수익성이 우수하다고 판단되는 PF에 과감하게 투자해 딜을 마무리한다는 평가를 받고 있다"면서 "다수의 사업주와 대주단으로부터 신뢰를 얻고 있다"고 말했다.