이 기사는 2018년 01월 22일 09:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

2018년의 상업용 부동산 시장은 어떻게 전개될까? 부동산시장에 영향을 줄 수 있는 몇 가지 주요한 변화를 예상해보기로 하자.

우선 첫번째는 '견조한 경제성장'을 꼽을 수 있다. 한국은행은 2017년 한국경제가 금융위기 이후 지속된 2%대 성장을 벗어나 5년만에 3% 성장한 것으로 추정하고 있다. 2018년은 기저효과 인해 전년보다 낮아질 수 있겠지만 여전히 견조한 성장세를 보일 것이라는 관측이다.

이는 전 세계적인 경제 회복에 따라 반도체, 석유화학, 디스플레이 등의 수요가 증가하자 관련 업종들의 수출 물량 증가에 힘입은 결과다. 삼성전자와 SK하이닉스 등 두 기업의 비중이 높아 모든 기업이 고르게 성장했다고 보기는 어렵지만 저성장 기조 속에서 긍정적인 의미는 충분히 있다.

더불어 게임과 소프트웨어 산업이 성장하면서 해당 기업들의 오피스 임차 수요도 빠르게 증가하고 있다. 현재 서울의 평균 공실률은 높지만 소프트웨어 및 게임 산업군이 모여 있는 판교 오피스의 공실률은 0%에 가깝게 파악된다. 매각이 진행되고 있는 알파돔 오피스의 경우 여러 투자자들의 관심을 받았고 여의도 대형 빌딩보다 높은 가격에 투자자들이 매입제안을 했다. 판교 외에 핵심 지역에 위치하고 임차가 안정된 물건에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 예상돼 가격을 지지할 것으로 보인다.

반면 최저임금 및 법인세 인상은 경제 성장에 반대로 작용할 수 있다. 최저 임금인상과 법인세가 인상돼 기업들이 비용에 민감해지면 사용하고 있는 오피스 면적 확장을 주저할 수 있다. 심하면 오피스 수요를 감소시키는 요인이 될 수 있다. 대기업 임차인이 주를 이루고 있는 대형 오피스 시장과 달리 중소 기업 위주의 임차인으로 구성되어 있는 중소형 오피스 시장은 더 직접적으로 반응할 수도 있다.

인건비 비중이 높은 판매시설, 물류창고는 그 파장이 오피스 시장 보다 훨씬 크게 나타날 것으로 보인다. 현재 일부 대형마트나 편의점, 백화점 등에 도입되고 있는 무인 계산대, 자동 계산대, 셀프 체크아웃 시스템 등의 설치가 장기적으로 가속화될 전망이다. 고가의 장비인 360도 스캐닝 시스템이나 통신사와 협업해 이뤄지는 스마트쇼퍼의 도입도 늘어날 것으로 예상된다.

그러나 장비 설치에 필요한 초기투자비 때문에 소규모 업체는 이마저 도입하기 어렵다. 온라인업체와의 경쟁심화로 전반적인 매출 정체나 감소를 겪고 있는 판매시설 부동산 부분의 경우 대형업체와 중소규모 업체의 체감온도는 더욱 벌어질 수 있다.

물류 부동산의 경우에도 상반된 모습을 보일 수 있다. 온라인기업들의 성장에 따라 좋은 입지에 현대화된 물류시설의 수요는 증가할 것이다. 반면 접근성이 떨어지고 시설 경쟁력이 떨어지는 물류시설은 어려움을 겪을 수 있다.

온라인 기업의 임차수요는 증가하겠지만 전반적인 업황의 어려움으로 오프라인 업체의 물류시설 수요는 오히려 감소 할 것이다. 대기업 계열사 몇 군데를 제외하고 우리나라 대다수 3자물류(3PL)업체가 영세하기 때문에 비용에 더 민감할 수 밖에 없다. 수요가 감소한 상황에서 인건비의 상승은 영세한 3PL업체에게는 큰 부담으로 다가올 것이다.

부동산을 둘러싼 외적 환경에서 큰 변화가 예상된다. 이자율 상승과 인건비의 상승은 전반적인 비용 상승을 야기할 것이고 이를 극복하기 위해 효율성이 기업의 화두로 등장할 것으로 보인다. 기업의 효율성을 높여 줄 수 있는 시스템과 그 시스템 안에서 어떻게, 어떤 방식으로 부동산을 활용하느냐가 부동산 시장에 중요한 역할을 할 것이다.

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무