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2017년 상업용 부동산 투자시장 정리 [WM라운지]

홍지은 세빌스코리아 상무공개 2018-01-02 08:11:47

이 기사는 2017년 12월 28일 11:26 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

광화문에서 일을 하고 있다. 정신 없이 지나다 보면 계절의 바뀜, 시간의 흐름을 느끼기도 전에 거리곳곳에서 들려오는 캐롤과 크리스마스 장식들로 연말을 실감하게 된다. 작년 이맘때 예외적으로 촛불로 이뤄진 거대한 물결이 성탄장식을 대체했다면 올해는 조금은 가벼운 마음으로 연말을 맞이하고 있다. 이른 대통령 선거로 시작한 2017년이 북핵실험과 사드배치, 이에 따른 중국의 대 한국관련 관광 및 통상 압박, 그리고 사회 여기저기에서의 아우성들로 어느새 저물고 있다. 실로 변화의 한가운데에 있다는 생각이 든다. 2017년의 상업용 부동산 시장도 변화의 한가운데라는 점에서는 예외가 아니다.

상업용부동산, 오피스, 리테일, 물류, 호텔 시장의 투자규모는 9월말 현재까지 대략 9조원에 달하는 것으로 파악된다. 10월 이후에 종결되었거나 종결이 예상되는 거래사례 등을 모두 아우르면 11조원 정도로 추정된다. 2016년에 오피스 3개동과 5성급 호텔, 아케이드로 이루어진 서울국제금융센터(SIFC)라는 초대형 프로젝트가 2.5조원에 거래됐다. 총 투자규모가 13조원에 달했던 점을 고려하면 2017년의 투자시장은 SIFC없이도 11조원를 넘기며 두번째로 큰 거래시장을 형성했다는 것을 짐작하게 한다.

2017년 상업용 부동산투자시장 규모
(단위 : 억원, 출처 = 세빌스 코리아)


2017년 투자시장의 특징을 한마디로 정리하면 '오피스빌딩 선호 증가와 물류부동산의 도약'으로 표현할 수 있을 것 같다..

전통적으로 상업용 투자시장에서 가장 큰 부분은 오피스 섹터이다. 시장 규모가 커 매물이 많다. 그 다음으로 대형마트, 백화점 등의 리테일 섹터, 그리고 호텔과 물류 섹터 등의 순이다. 몇 년 전까지도 대형마트의 "세일즈 앤 리스백 (매각 후 재 임대)" 형태 거래가 다수 이뤄지며 오피스 섹터 다음으로 리테일 시장이 부동의 2위를 차지했다. 관광객 숫자가 매년 10% 이상씩 성장하던 시기에는 호텔 투자 시장 규모가 3위를 했던 시기도 있었으나 관광객 감소와 맞물려 호텔 투자 시장은 주춤한 반면 이커머스(e-commerce)의 급속한 성장에 힘입어 물류 섹터 투자 시장이 빠르게 성장했다. 몇 년간 이어지고 있는 저성장 기조에서 소비지출 성향이 둔화되고 특히 온라인 매출이 급성장하며 대형마트, 백화점 등의 오프라인 매출이 감소하자 리테일 투자시장의 인기가 예전 같지 않다. 여전히 오피스 섹터에 이어 두번째로 큰 섹터이지만 상대적으로 비율이 감소했다. 대신 물류투자시장과 오피스섹터의 비중은 증가했다.

오피스 빌딩의 가격이 상승하며 오피스 외의 투자물건을 찾던 투자자들이 다시 회귀하게 된 데는 우선 매물 증가를 주 요인으로 꼽을 수 있다. 2000년 대 중반에 시작된 국내 부동산 펀드가 빠르게 성장해 2012~2013년에 활성화 되며 설정액이 크게 증가했다. 이 시기 설정된 펀드가 만기 되거나 만기1년 전후의 물건이 시장에 등장하며 전반적으로 매물이 증가했다.

두번째로 기업들의 유동화와 사옥 매입이 동시에 이루어지며 시장을 키웠다는 점을 들 수 있다. 삼성그룹이 강남역 주변의 삼성타운으로 이전하며 서울 도심의 핵심지역에 보유하고 있던 우량물건을 매각하며 투자자들의 관심을 끌었고 중견기업들이 사옥을 매입하면서 수요도 증가했다.

또 한가지 이유로는 북한 핵실험 등 예상치 못했던 변수와 지정학적 리스크에도 불구하고, 지속된 해외 투자자들의 관심을 꼽을 수 있다. 2016년 이후 SIFC, 테헤란로 소재 아크플레이스(구 캐피털타워) 등 상징적 프로젝트 들을 브룩필드, 블랙스톤 등 대형 해외 기관투자자가 매입하며 한국 부동산 시장에 대한 이목을 집중시켰다고 보여진다. 해외투자자들은 오피스 빌딩 외에도 물류부동산, 운영중인 적당한 물건이 없는 경우에는 개발에도 적극적이었다. 반면에 리테일과 호텔섹터에 대한 투자는 상대적으로 감소했다. 부동산의 사용자인 리테일과 호텔 업황 자체가 예상과 달리 느리게 회복되며 부동산 시장에도 영향을 준 것으로 보인다.


홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무

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