이 기사는 2018년 03월 15일 11:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

울산 강동리조트개발 사업이 장기간 표류하고 있다. 2009년 사업이 중단된 이후 10년 간 흉물로 남아있는 상태다. 낮은 사업성과 실질적인 사업주체로 볼 수 있는 롯데건설이 내부사정으로 사업 재개 여부를 결정하지 못하고 있는 탓이다.

◇시행사 디폴트 선언 '사업 중단'

울산시는 울산 동부권 개발을 위해 3조원 규모의 강동권 개발사업을 추진했다. 이 사업은 북구 산하동과 정자동, 무룡동 일원에 전원도시와 관광휴양시설이 결합한 국제적 수준의 해양복합관광휴양도시를 조성한다는 계획이었다.

강동리조트 사업은 강동권 해양복합관광휴양도시 개발의 핵심사업으로 2007년부터 본격 추진됐다. 시행사는 울산 지역 기반의 선진개발이, 시공은 롯데건설이 맡았다.

선진개발은 사업자로 선정된 후 2007년 8월 개발부지인 울산시 북구 정자동 35-2 일대 토지를 261억 원에 매입했다. 당시 사업비는 경남은행으로부터 제공받은 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통해 조달했다. PF 규모는 1030억원 수준이며, 금리는 6.5%였다. 이때 시공사였던 롯데건설은 연대보증을 제공했다.

2007년 11월 첫 삽을 뜬 뒤 순조롭게 진행되는 듯 했던 강동리조트개발 사업은 미분양으로 위기를 맞았다. 리조트 내 콘도미니엄 분양률은 1.36%에 불과했다. 대규모 미분양으로 선진개발은 유동성 위기와 마주했다. 유동성이 마르면서 이자비용을 감당하지 못하게 된 것이다.

선진개발은 2008년 자본총계 (-) 140억원으로 완전자본잠식 상태에 빠지면서 사업을 지속하기 어려운 상황이 됐다. 대주단인 경남은행은 선진개발의 디폴트(채무상환 불이행)를 선언하기에 이르렀다. 그 여파로 한창 진행중이던 공사는 2009년 공정율 37%에서 중단됐다. 이때 롯데건설은 경남은행에 대한 PF 채무를 떠안았다.

◇ 실질적 사업주체 롯데건설, '오너 부재'로 사업 재개 불투명

대주단은 선진개발과 맺은 사업시행 협약에 따라 롯데건설 또는 제3자에게 사업권을 넘겼다. 사업권을 넘겨받은 곳은 케이디개발이다. 케이디개발은 새마을금고연합회와 KT캐피탈로부터 1100억 원을 조달했다 이 자금으로 개발부지를 243억 원에 사들였다.

시행사 변경 이후에도 사업은 재개되지 못했다. 분양률 1%대에서 보여지듯 사업성이 사실상 없는 것이나 다름 없었기 때문이다. 실제 사업성 결여로 2015년까지 공사는 재개되지 못했다.

롯데건설과 케이디개발은 사업재개를 위해 2015년 초 사업계획 변경에 나섰다. 사업성을 높이기 위해서였다. 수익성과 관광트렌드를 반영해 콘도를 15~17층(250~300실) 규모로 하고, 워터파크를 3만9000㎡에서 2만4000㎡ 가량으로 축소했다. 대신 컨벤션은 4700㎡에서 7500㎡로 확대키로 했다.

이 같은 사업계획을 골자로 롯데건설과 케이디개발은 2015년 5월 울산시와 양해각서(MOU)까지 맺었다. 이듬해 2월 관할 지자체인 북구청으로부터 리조트 건축물 착공허가(건축물 변경)를 받고, 3월부터 공사를 재개했다. 사업중단 7년여 만이었다. 하지만 불과 3개월 만에 공사는 다시 중단됐다.

사업 중단의 이유는 사업성 부재와 맞닿아 있다. 롯데건설 관계자는 "울산지역 경기침체로 사업성이 떨어진 상태"라며 "구체적인 리조트 운영방안이 수립되지 않은 상태"라고 말했다. 이어 "설계 변경을 재추진 중이지만 확정되지 않았다"고 덧붙였다.

현재로선 사업 재개 여부는 불투명한 상태다. 설계 변경을 하더라도 분양이 원활이 이뤄질 가능성이 낮기 때문이다. 실질적 사업 주체인 롯데건설이 '오너 부재'란 암초를 만난 점도 사업 재개를 가로막는 요인으로 지목된다. 사업실패 위험이 큰 상황에서 섣불리 사업 재개를 결정하는 게 전문 경영인 체제 아래에선 어렵기 때문이다.

그렇다고 케이디개발이 시공사를 교체할 수도 없는 상황이다. 공정률은 이미 절반 가량에 육박한다. 1000억원대의 PF에 대한 연대보증을 제공할 새로운 시공사를 찾기도 쉽지 않은 상황이다. 롯데건설 외엔 대안이 없는 셈이다.

울산시 관계자는 "롯데건설의 내부 사정으로 인해 공사가 중단된 상태"라며 "롯데건설이 움직여야 사업이 진행될 수 있다"고 말했다.