이 기사는 2018년 04월 18일 11:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

오는 20일 설정 예정인 '이지스부동산신탁187호' 펀드는 한국투자증권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 상품의 정수(精髓)로 평가받고 있다. PF 펀드를 공모로 내놓은데다 펀드 투자자를 최우선 상환 순위에 놓으면서 리스크를 최소화했기 때문이다. 펀드 다음 후순위가 바로 한국투자증권 계열사인 한국투자캐피탈이다.

게다가 한국투자캐피탈은 해당 PF에 문제가 있을 경우 펀드의 대출채권을 사줘야 하는 부담까지 모두 진다. 개인투자자에게 절대적으로 유리하게 짜여진 펀드 구조로 그만큼 한국투자증권의 자신감이 묻어난다.

◇계열사 한국투자캐피탈, 백업 전담

'이지스부동산투자신탁187호'가 모집할 금액은 총 347억원 가량. 이 자금은 경기도 고양시 화정동 PF 사업에 125억원, 제주 연동 사업에 220억원 가량 따로 투자된다.

개인이 주를 이룰 것으로 보이는 펀드 가입자가 상환 최우선위에 있다는 점은 가장 큰 안전장치다. 고양시 화정동 PF의 경우 총 조달액은 330억원으로 펀드 자금 등 130억원이 선순위다. 나머지 200억원은 후순위로 이 자금은 한국투자캐피탈이 댄다.

제주 연동 PF 사업도 마찬가지. 총 PF 조달규모는 580억원으로 펀드가 225억원으로 선순위이고 한국투자캐피탈이 305억원 중순위, 와이디플러스제일차가 50억원 후순위로 구조가 짜여져 있다. 한국투자증권의 계열사인 한국투자캐피탈이 개인 투자보다 상환순위가 뒤에 있다.

이지스부동산투자신탁187호 구조도

안전장치의 핵심은 펀드가 보유하고 있는 대출채권의 풋옵션 조항이다. 풋옵션 대상은 판매사인 한국투자증권의 계열사 한국투자캐피탈이다. 한국투자캐피탈은 후순위 대주인 동시에 풋옵션 조항이라는 강력한 신용보강을 하고 있다. 펀드는 △시공사에게 부도사유가 발생하여 신축공사가 중단되고, 공사 중단일로부터 3개월 이내 시공사가 제3자로 교체돼 신축공사가 다시 진행되지 않을 경우 △PF 만기 1개월 전까지 확정일자부 소유권 보존등기 미 이행시, 풋옵션 행사가 가능하다. 풋옵션 대상 채권은 선순위 PF 대출의 원금과 이자까지 포함된다.

증권사 관계자는 "펀드 가입자가 선순위인데다 대출채권 풋옵션까지 있어 다른 PF 투자에 비해 안전장치가 많이 마련돼 있다"며 "특히 한국투자캐피탈이 대출채권 풋옵션을 받아주는 구조로 짜놓은 건 계열사간 협업 차원도 있지만 그만큼 이 PF에대한 자신감이 있다는 방증이다"고 말했다.

이지스부동산신탁187호 사업장별 LTV

해당 PF 구조를 뜯어보면 한국투자증권의 자신감에 대해 어느 정도 고개를 끄덕이게 된다. 고양 화정동과 제주 연동은 지방 사업장임에도 불구하고 입지 조건이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 게다가 분양금액 대비 해당 펀드의 대출규모(담보인정비율: LTV)가 20%대여서 분양률이 저조하더라도 투자 원리금 회수에 문제가 없다.

한국투자증권 관계자는 "LTV가 20%대라면 혹 문제가 발생했을 경우 땅만 처분해도 투자금을 상환하고도 남는다"고 말했다.

◇한국증권 단독 판매, "완판 임박"

한국투자증권의 자신감은 판매 채널에서도 드러난다. 기존 부동산 공모 펀드의 경우 다른 금융회사와 공동 판매에 나서는 경우가 많았으나 이지스부동산신탁187호의 경우 단독 판매 전략을 세웠다. 그만큼 판매에도 자신이 있다는 뜻이다.

지난달 판매됐던 공모 부동산펀드인 벨기에부동산펀드(한국투자벨기에코어오피스투자신탁)의 흥행은 이같은 자신감을 더욱 부추긴 것으로 보인다. 벨기에 부동산펀드는 판매사가 한국투자증권과 KB국민은행, KEB하나은행, 우리은행 등 8개사였다. 당시 전체 판매금액은 1800억원 가량으로 500억원이 할당된 한국증권은 판매개시 11초만에 완판시켰다.

한국투자증권 관계자는 "부동산 펀드에 대해서는 한국투자증권의 노하우가 상당하다"며 "기존 사모펀드로 주로 나오던 걸 공모펀드로 일부 내놓은 건 그만큼 괜찮은 상품이라는 뜻이고 실제로 판매에도 자신이 있다"고 말했다.

이지스부동산신탁187호 역시 판매 첫날인 18일 전체 물량의 3분의 2 가량이 이미 소진된 것으로 알려졌다. 업계에서는 판매 마지막날인 19일 계획된 물량이 다 팔릴 것으로 보고 있다. 판매 기간을 18일과 19일 이틀로 짧은 것 역시 자신감의 발로로 해석된다.