이 기사는 2018년 04월 25일 15:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

문재인 정부 출범 이후 후분양제 도입과 도시재생 정책이 추진되는 등 안팎으로 변화의 바람이 거센 가운데 향후 프로젝트 파이낸싱(PF)과 부동산 개발 방식에도 영향을 미칠 것으로 전망된다.

후분양제가 도입되면 시행사의 사업비 부담이 대폭 늘어날 것으로 보인다. 해외 건설시장에서는 중동과 아프리카 국가의 재정난이 쉽게 해결될 가능성이 낮아 외자유치 민관협력사업이 활발해질 것으로 예상된다. 새 정부의 도시재생 뉴딜사업은 과거 정부보다 사업 실행력에 방점을 두고 있으며, 공공과 민간이 함께 위험과 이익을 나누는 등 협력이 절실할 것으로 보인다.

머니투데이 더벨은 25일 ‘전환기, 건설사 생존전략 모색'이라는 주제로 서울 소공동 더플라자호텔에서 ‘2018 건설부동산 포럼'을 개최했다. 이날 포럼은 중동과 아프리카를 중심으로 해외 건설시장을 살펴보고 후분양제 도입과 도시재생 정책이 국내 주택과 부동산 시장에 미치는 영향을 조망하기 위해 마련했다. 건설사와 금융회사, 유관단체 임직원 등 150여 명이 참석했다. 사회는 박동규 한양대 경영전문대학원 교수가 맡았다.

이날 참석자들은 국내 건설사들이 변화의 기로에 서 있으며, 급격화 변화에 선제적으로 대비해야만 새로운 기회를 찾을 수 있다는데 의견을 같이 했다. 국내 건설사들은 주택사업 호조 덕분에 지난 3년간 사상 최대 실적을 기록했지만 향후 전망은 밝지 않다. 정부의 강력한 규제와 시장금리 상승으로 부동산 시장은 하향세 조짐이 뚜렷한 상황이다. 향후 주택사업을 대체할만한 새로운 사업을 찾아야 하지만 뚜렷한 해결책도 보이지 않는다는 것이다.

잇단 부실로 골칫거리로 전락했던 해외사업 역시 여전히 회복세가 더디다. 주택사업의 대안으로 꼽히지만 저유가와 낮은 수익성이 여전히 건설사들의 발목을 잡고 있어 부담으로 작용하고 있다.

◇후분양제 도입, 시행사 사업비 부담 비중 높여야

<'2018 건설부동산 포럼' 사회를 맡은 박동규 한양대 경영전문대학원 교수>

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 "후분양제 도입으로 부동산 PF 시장에 일대 변화가 불가피하다"며 "분양 시기가 늦어지는 만큼 자금공백이 발생하는데 이를 어떻게 메우느냐가 관건"이라고 말했다. 그는 △정부에서 PF 대출을 지원하는 방안 △금융회사에서 PF 대출을 늘리는 방안 △시행사 및 시공사가 사업비 부담 비중을 늘리는 방안 등 3가지를 제시했다.

이중 금융회사, 특히 시중은행은 PF 대출을 늘리기 어렵다고 지적했다. 손 연구위원은 "시중은행은 자본비율 규제 탓에 부동산 PF 대출을 현재보다 두 배 이상 늘릴 수 없다"며 "PF 대출의 위험가중치는 가계대출의 3배가 넘는다"고 말했다.

그는 "정부가 중장기적으로 금융회사의 부동산 PF 대출이 가능하도록 숨통을 열어줘야 한다"며 "단기적으로는 주택도시보증공사(HUG)가 후분양제 맞춤형 보증상품을 만들어줘야 한다"고 주장했다.

손 연구위원은 정부의 지원 못지않게 사업주체인 시행사와 시공사의 사업비 부담 비중을 늘려야한다고 지적했다. 그는 "해외는 금융회사의 PF 대출 비중이 20~30%로 우리보다 낮고, 대부분 공사비 조달에 집중한다"며 "우리나라는 PF 대출이 상당 부분 토지비 매입에 들어가는 등 차이가 크다"고 설명했다. 이어 "이는 국내 토지매입 비용이 비싸기 때문"이라며 "이를 감안해도 현재 사업비의 5%만을 담당하는 시행사의 사업비 비중을 높일 필요가 있다"고 강조했다.

◇중동 수주, 민관협력으로 뚫어야

김종국 해외건설협회 아프리카·중동실 실장은 국제 유가 회복에도 불구하고 중동과 아프리카 국가의 재정난이 심각하기 때문에 외자유치 민관협력사업이 활발해질 것으로 예상했다. 김 실장은 "최근 유가가 60~70달러 수준으로 회복했지만 충분한 재정을 확보하기엔 부족한 수준"이라며 "어려운 재정 상태를 감안해 중동국가들은 투자 유치 프로젝트를 추진하고 있다"고 말했다.

지난해 중동에서 진행한 민관협력사업은 156건, 2060억 달러 수준이다. 국가별로 보면 사우디 429억달러, 쿠웨이트 305억달러, UAE 194억달러 등이다. 김 실장은 "유가 상승이 제한적이기 때문에 중동국가들이 산업다각화를 추진할 수밖에 없다"며 "특히 복지 분야의 지출이 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다.

아프리카도 부족한 인프라를 확충하기 위한 재원은 크게 부족한 상태다. 인프라 개발 투자 부족액은 연간 약 1000억 달러로 추정된다. 나이지리아와 앙골라, 모잠비크, 케냐 등이 인프라 개선과 확충을 위한 외자유치에 적극성을 보이고 있다.

김 실장은 "중국과 일본 기업들이 아프리카 시장 진출에 공을 들이고 있다"며 "아프리카 지역의 한계 탓에 국내 건설사들의 진출 규모는 이전과 비슷한 수준에 머물 것으로 예상된다"고 말했다.

<4월 25일 오전 서울 중구 더플라자호텔에서 열린 '2018 건설부동산 포럼'에 참석한 관계자들이 강연을 듣고 있다>

◇도시재생 성패, 민간 참여에 달려

문재인 정부의 건설·부동산 정책 중 단연 주목을 받는 것은 '도시재생 뉴딜사업'이다. 연간 10조원씩 5년간 50조원의 공적 재원을 쏟아 붓기로 했지만 정작 세부적인 내용은 많이 알려지지 않았다.

이영은 LH토지주택연구원 연구위원은 "새 정부의 도시재생 뉴딜사업은 과거 정부보다 사업 실행력에 방점을 두고 있다"며 "공공과 민간이 함께 위험과 이익을 나누는 등 협력이 절실하게 필요하다"고 말했다.

정부가 추진한 민관협력형 도시재생사업 성적표는 부진하다. 이 연구위원은 "은행과 증권사 관계자들은 △낮은 사업성 △높은 리스크 △주택분양 불가 △불투명한 사업 진행 등을 문제로 꼽았다"며 "이를 해결하기 위해 △주택도시보증공사(HUG)의 보증 확대 △초기 협상 단계부터 민간 사업자의 참여 △명확한 사업구조 제시 △분양사업 포함 등이 선행돼야 한다"고 강조했다.

그는 "지방자치단체들이 수익성 높은 분양사업 등을 민간 사업자에게 양보하는 등 양측의 조율이 필요하다"고 지적했다.