이 기사는 2018년 04월 25일 14:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

문재인 정부의 건설·부동산 정책 중 단연 주목을 받는 것은 '도시재생 뉴딜사업'이다. 연간 10조원씩 5년간 50조원의 공적 재원을 쏟아붓는 계획을 밝히면서 민간 업체들의 관심이 높다.

LH토지주택연구원 이영은 연구위원(사진)은 더벨이 25일 서울 소공동 더플라자호텔에서 개최한 '2017 더벨 건설부동산 포럼'에서 "새 정부의 도시재생 뉴딜사업은 과거 정부에서 추진했던 것보다 사업 실행력에 방점을 두고 있다"고 밝혔다. 사업 성공을 위해선 공공과 민간이 서로 윈윈(Win-Win)할 수 있어야 하고, 이를 위해 민간이 사업 초기 단계에 참여하는 것도 필요하다고 강조했다.

이 연구위원은 "도시재생 뉴딜사업은 공공이 전부 다하는 사업은 아니며, 민간의 협력이 절실한 사업"이라며 "민간 입장에서는 사업이 어렵고 , 불투명하고, 수익성이 낮은 문제가 있는데 그렇다고 해서 공공이 모든 위험을 가져가도 성공하지 못할 것"이라고 설명했다. 이어 "어떻게 공공과 민간이 위험을 공동 부담하고, 이익을 나눌 것인지 해법을 찾아야 한다"고 덧붙였다.

정부가 민관협력형 도시재생사업을 공모한 후 흥행에 실패하자, 이 연구위원은 원인을 분석했다. 그는 "은행과 증권사 관계자들은 △낮은 사업성 △높은 리스크 △주택분양 불가 △불투명한 사업 진행 등을 문제로 꼽았다"며 "이를 해결하기 위해서는 △주택도시보증공사(HUG)의 보증 확대 △초기 협상단계부터 민간 참여 △명확한 사업구조 제시 △분양사업 포함 등이 선행돼야 한다"고 강조했다.

그는 특히 초기 협상 단계부터 민간이 참여하는 것을 중요한 포인트로 제시했다. 이 연구위원은 "지자체가 자기들이 넣고 싶은 시설들을 우선적으로 넣고, 이에 대해 민간은 다른 시각을 갖고 있기 때문에 시작부터 충돌이 있다"며 "분양 사업 등 수익을 거둘 수 있는 것을 마련하지 않으면 민간이 들어오기 힘들다"고 진단했다.

이 연구위원은 초기 협상단계에 민간이 참여할 수 있는 것이 일부 필요하다면서도 그에 따른 부작용을 우려했다. 특정 업체를 밀어준다는 특혜 시비가 불거지면 사업 진행에 큰 타격을 받을 수 있다는 논리다. 그는 "이 부분을 어떻게 투명하게 가져갈지 연구하고 있다"고 설명했다.

이 연구위원은 도시재생 뉴딜사업지 평가의 세부적인 내용도 밝혔다. 항목은 크게 △사업의 시급성 및 필요성 △사업계획의 타당성 △뉴딜 효과 3가지 등이다. 이 중 사업계획의 타당성은 4개의 세부 평가항목이 있는데, 가장 중요한 것은 사업계획의 적정성과 사업의 실현 가능성을 꼽았다. 평가 배점은 각각 10점, 15점이다.

이 연구위원은 "정부는 각 시·도의 도시재생 사업지 신청을 오는 7월부터 받는데, 해당 2개 세부항목을 가장 중요하게 볼 것"이라며 "사업의 실행력을 높이는 것이 무엇보다 중요하기 때문"이라고 말했다.

◆다음은 LH토지주택연구원 이영은 연구위원의 발표 전문

도시재생 뉴딜사업은 공공이 다하는 사업은 아니다. 공공과 민간의 협력이 절실한 사업이다. 민간 입장에서는 사업이 어렵고 , 불투명하고, 수익성이 낮은 문제가 있다. 그렇다고 해서 공공이 리스크를 모두 가져가도 성공하지 못할 것이다. 어떻게 공공과 민간이 리스크를 공동 부담하고, 이익을 나눌 것인지 해법을 찾아야 한다.

기존 도시재생사업으로는 우선 대도시 경제기반형이 있다. 국공유지 활용이 어려웠고, 공공민간 모두 높은 리스크를 져야 했다. 거의 진행되지 못했다. 중규모 중심시가지형은 도시의 메인스트리트를 재생하는 사업인데, 주민들이 피로감을 느꼈고 별로 체감하지 못했다. 소도시 일반근린형도 문제가 있었다.

사업실행력을 높이려다 보니 뉴딜사업이 나오게 됐다. 뉴딜사업의 5대 추진과제 중시하는 것은 구도심 혁신거점 조성과 경제생태계 조성이다. 구도심 중심기능을 회복하는 과정에서 다양한 민관협력이 나올 것으로 기대하고 있다. 또 경제생태계 조성을 위해 리츠 활성화 등을 고민하고 있다.

뉴딜사업 평가에서 가장 중요한 것은 사업계획의 적정성과 사업의 실현가능성이다. 정부는 각 시·도의 도시재생 사업지 신청을 오는 7월 초부터 받는데, 해당 항목을 가장 중요하게 볼 것이다.

경제기반형 도시재생사업은 항만형, 역세권형, 이전적지형으로 진행되고 있다. 2014년에 정해졌으니 4년이 지났다. 이 중 사업구조가 정해진 것이 반도 안된다. 사업구조가 명확하지 않다보니까 거의 표류하고 있다. 경제기반형 중 하나 진행된 것이 천안 동남구청부지 재생사업이다. 리츠로 하는 사업이다. 공공과 민간이 협력하며 정말 어려웠다.

공공기관제안형 사업은 15곳 선정할 예정이다. 작년에는 9개를 선정했는데, 이 중 8개를 LH가 하게 됐다. LH가 좋아하지 않는다. 쉬운 사업이 아니기 때문에 LH도 신중하게 접근하고 있다. 총괄사업관리자를 도입하려고 한다. 아직 법제화는 안됐다. 법제화를 위해 올해 제도연구를 계속할 예정이다.

공공기관제안형 중 리츠형사업은 매입확약을 LH가 하고, 주택도시보증공사(HUG)는 보증을 맡는다. 민간에서는 상업시설에 대한 리스크를 가져간다. 통영의 파산 조선소를 LH가 부지를 사서 진행하는 사업이 있다. 입지가 통영이다 보니 어렵다. 사업비는 1조 정도 된다. LH가1200억원, 민간이 7100억원을 투입한다. 산업구조 개편과 공간구조개편을 하려고 하고 있다. 민관 협력이 안되면 힘들어질 수 있는 사업이다.

민관협력형 도시재생의 경우 7개 사업을 공모했을 때 업체들이 안 들어왔다. 은행과 증권사에 왜 안 들어오냐고 물어보니 "사업이 너무 불투명하고 길고, 사업성이 낮다"고 말했다.

지자체가 자기들이 넣고 싶은 시설들을 우선적으로 넣고, 이에 대한 민간들은 다른 시각을 갖고 있기 때문에 시작부터 충돌이 있다. 분양 사업 등 수익을 거둘 수 있는 것을 마련하지 않으면 민간이 들어오기 힘들다. 초기 협상 단계에 민간이 참여할 수 있는 것이 일부 필요하다. 다만 이 경우 특혜시비가 있을 수 있다. 이런 부분을 어떻게 투명하게 가져갈지 연구하고 있다.

민관협력형 도시재생사업의 과제로는 대상지 특성, 부족한 사업성 개선 등이 있다. 실현 가능한 개발이 가능하도록 하려고 노력해야 한다. 공공의 선투자로 기반을 정비해야 한다. 민간·공공이 리스크 분담하고 갈등관리 시스템을 구축하려 노력해야 한다. 공공의 확실한 사업조건 제시로 불투명성을 제거하고, 사전협상제도를 도입해야 한다. 일자리 창출 등 지역경제 활성화, 장기관리 운영 등 여러 가지를 아우를 수 있어야 한다.