이 기사는 2018년 06월 14일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁이 전주시 완주군 삼례에서 진행 중인 차입형 토지신탁 사업에 저축은행이 참여했다. 차입 규모는 60억원대다.

14일 신탁업계에 따르면 대한토지신탁은 삼례 이지움 개발 사업을 추진하기 위해 신안저축은행과 공평저축은행으로부터 차입을 받은 것으로 확인됐다. 신안저축은행으로부터 39억원, 공평저축은행으로부터 27억원을 차입했다. 금리는 연 6.9% 수준으로 책정됐다. 연간 4억 5000만원 수준의 이자가 발생하는 것이다. 여기에 시공사인 계성종합건설이 책임준공과 함께 연대보증을 섰다.

이번 사업이 시작된 것은 개인소유였던 사업부지를 부동산 시행사인 이애프씨가 매입한 2016년 6월부터다. 당시 이애프씨는 해당 토지를 개발하기 위해 44억원을 들여 매입했다. 이때 전북은행으로부터 30억원을 차입해 인수대금을 마련했다.

이후 곧바로 대한토지신탁과 수탁을 맡기고 직접 개발 사업을 추진하려고 했다. 하지만 직접 개발사업을 추진하기에 상황이 여의치 않게 되면서 이듬해인 2017년 6월 대한토지신탁과 차입형 토지신탁의 일종인 분양형 토지신탁 계약을 맺었다.

신탁업계 관계자는 "이애프씨가 직접 개발사업을 주도하지 않고 신탁사를 통해 사업을 진행하는 것은 사업을 안정적으로 진행하기 위한 의도가 깔려있는 것"이라며 "이애프씨의 재무상태가 악화된 탓에 자금조달이 여의치 않았던 것으로 보인다"고 말했다. 2016년말 기준 이애프씨의 부채비율은 561%에 달했다.

차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 시행사로부터 토지를 수탁받은 뒤 직접 금융회사에서 대출을 받아 자금을 조달하는 형태다. 사업 주체는 시행사이지만, 자금조달부터 사업 추진 등 전반적인 사업을 신탁사가 전담하는 구조다. 시행사 입장에선 사업 안정성과 함께 적은 자금으로도 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있는 셈이다.

주목할 점은 차입 규모가 전체 사업비의 12.9% 수준에 불과하다는 점이다. 삼례 이지움은 3.3㎡ 당 공사금액이 341만원 가량 소요된다. 이를 감안한 총 사업비는 510억원이다. 신탁 계약상 대한토지신탁은 토지 매입 대금을 제외한 예상 사업비의 70% 이내에서 차입을 일으킬 수 있었다. 최대 357억원 가량 차입할 수 있었던 셈이다.

대한토지신탁이 차입을 최대치로 받지 않은 것은 분양이 순조롭게 이뤄질 것으로 예상했기 때문이다. 사업비를 분양수입으로도 충당할 수 있다고 판단한 것이다. 전북 완주군의 경우 미분양 관리지역으로 지정돼 있지 않은 지역이다. 지난 3월 말 기준 미분양 가구수는 224가구에 불과하다. 특히 2016년 대비 27% 감소한 수준이다.

하지만 예상과 달리 삼례 이지움 사업은 고전을 면치 못하고 있다. 지난해 7월 분양을 시작했지만 4개 중 2개 유형에서 청약 미달이 발생하는 등 분양률이 15%대에 그쳤다. 상대적으로 높게 책정된 분양가가 발목을 잡았다. 삼례이지움의 3.3㎡ 당 분양가는 699만원으로 책정됐다. 인근 도심지역과 격차는 100만원 수준에 불과한 액수다. 이 때문에 분양 초기 고분양가 논란이 불거지기도 했다.

이후 추가 분양에 나섰지만, 눈에 띄는 성과를 내지 못했다. 현재 20%대 수준의 분양률을 보이고 있다. 장기간 분양률이 저조한 수준에서 벗어나지 못하자 대한토지신탁은 최근 분양대행사를 교체에 나섰다. 분양률을 최대한 끌어올리기 위해서다. 자칫 중도금 대출을 받지 못할 가능성이 있기 때문이다. 지난해 부동산 규제가 강화된 이후 분양률이 최소 70%는 돼야 시중은행이 중도금 대출을 해주는 것으로 알려졌다.

삼례 이지움은 지하 2층~지상 25층 4개동으로 총 334가구다. 부지면적 7478㎡, 건축면적 4만 9446㎡이다. 아파트 287가구와 오피스텔 47실로 구성돼 있다. 가구당 공급면적은 74㎡~84㎡ 수준이다.