이 기사는 2018년 07월 23일 16:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

대방건설이 대규모 미분양으로 골머리를 앓고 있는 가운데 해당 사업장에 제공한 보증액만 1조원을 상회하는 것으로 나타났다. 미분양으로 골머리를 앓고 있는 사업이 전부 자체사업이다 보니 미분양이 장기화될 경우 대방건설로 재무부담이 고스란히 전이될 가능성이 제기된다.

◇6개 사업장 분양 보증액 1조 2376억…부산·명지 4100억대

대방건설의 미분양 가구수는 지난 6월 말 기준 3184가구다. 총 6개 사업장에서 발생한 미분양으로 대방건설은 시공만 맡았지만, 모두 자회사가 사업시행을 맡고 있어 자체사업이나 다름없다. 자체사업인 만큼 사실상 미분양에 대한 우발부채는 전량 대방건설의 몫인 셈이다. 신용도가 상대적으로 낮은 시행사들에게 모회사이자 시공사인 대방건설이 지급보증을 제공하고 있기 때문이다.

우발채무 규모를 가늠할 수 있는 사업장별 분양 보증액을 살펴보면 428가구의 미분양이 발생한 전주혁신도시 대방디엠씨티가 가장 크다. 주택보증공사(HUG)의 분양 보증액 기준 3756억원이다. 1000가구 이상의 미분양이 발생한 부산 명지 대방디엠씨티 3차와 5차는 각각 1829억원, 2315억원이다.

이외 경기도 화성 영천 사업장 1378억원, 송산그린시티 2차 1030억원, 송산그린시티 3차 2065억원 등으로 나타냈다. 이들 6개 사업장의 전체 분양 보증액 규모는 총 1조 2376억원에 이른다.

미분양이 발생한 6곳의 사업장 중 우발의 현실화 가능성이 높은 사업장은 미분양 물량이 가장 많은 부산 명지 대방디엠씨티 3차와 5차다. 부산 명지 대방디엠씨티 3차는 총 1367가구 중 1210가구, 대방디엠씨티 5차는 총 1675가구 중 1207가구의 미분양이 발생했다. 이들 사업장의 분양률은 3차가 11.4%, 5차가 27.9% 수준에 머물러 있다.

대방건설이 부산 명지 대방디엠씨티 3차와 5차 신축에 투입하는 예상 금액은 3281억원 수준이다. 분양 매출액을 감안할 때 최소 60% 이상의 분양률을 기록해야 원가를 건질 수 있는 셈이다.

◇미분양 장기화 '재무부담'…작년 계열사 지급보증 2조7580억원 돌파

현재의 낮은 분양률로는 금융권으로부터 중도금 대출을 받기 어렵다는 점도 문제다. 통상 중도금 대출은 초기 분양률을 기준으로 이뤄진다. 이때 분양률은 70% 수준은 돼야 한다. 부산 명지 3차와 5차의 경우엔 3500억원 규모의 중도금 대출을 받기 어려워진다는 얘기다. 중도금 대출이 이뤄지지 않으면 시행사와 시공사가 자체적으로 조달해야 한다. 그만큼 재무 부담이 커질 수밖에 없다.

대방건설의 재무여력을 감안하면 녹록치 않은 상황이다. 지난해 말 대방건설의 현금성 자산은 전년보다 388억원 늘어난 1119억원 수준에 불과하다. 외부에서 자금을 끌어오기도 마땅치 않은 상황이다. 최근 대방건설의 차입금이 급격이 증가하고 있는 탓이다. 대방건설의 총차입금 규모는 2015년 2650억원에서 2016년 5060억원으로 두 배 가까이 늘었다. 지난해는 7668억원으로 최근 5년 기준 최고치를 기록했다.

이처럼 외부 차입에 대한 의존도가 높아지면서 대방건설의 부채비율도 악화되고 있다. 지난해 말 연결기준 대방건설의 부채비율은 183.7%를 나타냈다. 이는 전년보다 21.01%포인트 증가한 수준이다. 최근 5년간 저점이었던 2015년 115.73%보다 67.97%포인트나 높아졌다.

우발 부채로 볼 수 있는 계열사에 대한 지급보증 규모도 증가세다. 2014년 2438억원이었던 계열사에 대한 지급 보증액은 2015년 1조원을 넘어섰다. 이후 2016년 2조 1886억원, 지난해엔 2조 7581억원까지 불어났다.

그나마 위안거리는 대방건설의 나머지 사업장의 경우 사업비를 건질 수 있는 분양률 수준(60%)을 넘어섰다는 점이다. △송산 그린시티 대방 노블랜드 2차 77.6% △송산 그린시티 대방 노블랜드 3차 97.4% △전주혁신도시 대방디엠씨티 62.5% △동탄 C3블록 대방디엠씨티 69.2% 등이다.