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신한리츠운용, 더프라임타워 인수 구조는? 리츠 신한알파리츠 설립 추진…에쿼티 750억·론 1055억

이명관 기자공개 2018-09-19 15:35:58

이 기사는 2018년 09월 17일 15:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 용산 '더프라임타워'를 완전히 인수하기 위해 인수 주체로 내세울 리츠 설립에 착수했다. 이번 거래에는 총 1800억원대의 자금이 투입될 전망이다. 리츠는 750억원의 에쿼티(equity)와 1050억원의 론(loan)으로 이뤄질 예정이다.

17일 리츠업계에 따르면 신한리츠운용은 지난 14일 국토부에 '신한알파용산위탁관리부동산투자회사(이하 신한알파용산)' 영업인가를 신청했다. 이 리츠는 용산구 소재 더프라임타워를 인수하기 위해 만들어진다. 설립 자본금은 3억원이다.

더프라임타워 인수에 필요한 자금은 총 1807억원 규모다. 인수 대금은 리츠를 통해 조달할 예정이다. 신한리츠운용은 752억원의 에퀴티와 1055억원의 론 등으로 리츠 구조를 짰다.

신한리츠운용은 리츠인 '신한알파위탁관리회사(이하 신한알파리츠)'를 통해 더프라임타워 지분 일부를 보유 중이다. 앞서 더프라임타워의 소유 주체인 리츠 '코크렙더프라임위탁관리부동산투자회사(코크렙더프라임리츠)'의 지분 32.9%를 246억원을 들여 매입했다.

이번에 설립된 신한알파용산리츠는 더프라임타워의 잔여 지분 매입과 함께 기존 보유 지분도 함께 매입할 것으로 보인다.

이번 거래는 예정된 수순으로 풀이된다. 잔여 지분에 대한 콜옵션(call option)을 신한금융과 신한생명이 보유하고 있는 까닭이다. 신한생명보험 콜센터는 지난 2014년 더프라임타워에 5년 계약을 맺고 입주했다. 이 과정에서 신한생명보험은 임대 계약이 4년 6개월이 지난 후부터 건물 전체 지분을 매입할 수 있는 콜옵션을 취득했다.

신한생명보험이 콜옵션을 행사한 이후 신한알파용산리츠가 해당 지분을 다시 인수할 것으로 보인다. 코크렙더프라임리츠의 나머지 지분은 교직원공제회(51.4%)와 신한생명(14.3%)이 보유하고 있다. 당초 시장에선 더프라임타워 지분을 보유하고 있던 신한알파리츠를 통해 잔여 지분을 매입할 것으로 관측됐다. 이에 따라 신한알파리츠의 유상증자 가능성이 거론되기도 했다.

업계 관계자는 "콜옵션 행사가격은 소유권 취득일부터 5년 후를 기준으로 1420억원 수준"이라며 "사실상 셰어딜(share deal) 형태로 빌딩을 매입하는 것으로 수십억원에 달하는 취득세를 절감할 수 있을 것"이라고 말했다.

셰어 딜은 오피스를 소유한 리츠를 존속시키고 원매자가 리츠 지분을 인수하는 형태를 말한다. 리츠 주식양수도 거래다. 때문에 일반 부동산거래와 달리 취득세 등 세금을 절약할 수 있다. 그동안 국내에선 원매자가 새로운 리츠나 펀드를 만들어 부동산을 취득하거나, 직접 자신의 명의로 매입하는 형태를 보였다.

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