이 기사는 2018년 10월 12일 15:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB금융지주 100% 자회사인 KB부동산신탁은 부동산 시장이 활황이었던 지난 수년간 타 신탁사와는 다른 길을 걸었다. 대부분의 신탁사가 마진이 높은 차입형 토지신탁 사업에 사활을 건 반면 KB부동산신탁은 차입형신탁 자산을 줄이고 일반 관리형 토지신탁에 집중했다.

높은 마진은 아니지만 관리형 토지신탁으로도 실적은 꾸준히 늘어나고 있다. 다만 일부 차입형신탁 사업과 더불어 이와 유사한 책임준공형 신탁에 관심을 키우면서 관련 자산이 반등하기 시작했다는 점은 주목할 만하다.

◇사상 최고 실적, 관리형 신탁에 집중

작년말 KB부동산신탁의 영업이익은 473억원으로 전년 대비 90억원 가량 증가했다. 영업이익은 2013년 46억원으로 저점을 찍은 이후 꾸준히 늘어나고 있다. 영업이익 증가세와 더불어 당기순이익도 증가, 지난해 364억원 흑자를 기록했다.


KB부동산신탁의 수익은 대부분 토지신탁수수료에서 비롯됐다. 2017년 토지신탁수수료는 325억원으로 영업이익의 68%를 차지하고 있다. 타 신탁사가 수수료 외 신탁계정 대여금 이자 수취 비중이 높다는 걸 감안하면 KB부동산신탁의 수익원은 상대적으로 보수적인 편이다.

실제로 KB부동산신탁은 마진율이 높은 차입형신탁에 소극적이었다. 현재 진행중인 차입형토지신탁 사업 건수가 10여건 정도에 그치는 것으로 알려졌다. 대신 일반관리형 신탁에 치중하고 있다. 토지와 자금을 맡아 관리하는 정도의 보수적인 사업에 치중하고 있다.

KB부동산신탁 관계자는 "시행권을 가지고 있으나 차입에 대한 의무가 없이 토지와 자금을 맡아주는 관리형 토지신탁에 비중을 두고 있다"고 말했다.

KB부동산신탁이 시행을 맡고 있는 경주 두산위브 미분양 사업장 역시 관리형 토지신탁 사업이다. 이 사업장은 올 6월말 현재 1024세대중 296세대의 미분양을 기록하고 있다.

◇급감하던 대출채권 반등 '주목'

관리형토지신탁이라고 해서 리스크가 없는 건 아니다. 관리형토지신탁중 책임준공형 신탁상품 역시 미분양이 생기면 신탁사에게도 부담이 전이된다. 책임준공형 신탁 상품은 중소 건설사를 대신해 책임준공 확약을 신탁사가 한다. 분양대금이 들어오지 않으면 시공사가 아닌 신탁사가 사업비를 내야한다. 신탁사가 책임을 지고 어떻게든 완공을 시키겠다는 보장을 했기 때문이다.

이 사업의 수수료 역시 2% 정도로 낮지 않은 편이다. 차입형신탁 사업이 대여금을 포함해 높은 마진을 챙기는 것에 비해 낮지만 상대적으로 리스크가 적다는 장점이 있어 KB부동산신탁이 선호하고 있다.

신탁사 관계자는 "책임준공형 신탁은 KB부동산신탁과 하나부동산신탁이 주로 하고 있다"며 "차입에 대한 의무는 없으나 미분양이 발생할 경우 신탁사 자금이 투입될 수밖에 없다"고 말했다.

리스크 관리를 하고 있다지만 책임준공형신탁 사업 확대와 차입형신탁사업 등의 영향으로 신탁계정 대출채권 규모가 반등하고 있다는 점은 주목할 필요가 있다. 소규모이기는 하지만 기존 급감하던 신탁계정 대출채권이 증가세로 돌아섰다. 작년말 KB부동산신탁의 신탁계정 대출채권은 367억원을 기록했다. 2016년 91억원에 비해 네배 가량 증가했다. 올 상반기에도 작년 대비 늘어났을 것으로 보인다.

KB부동산신탁 관계자는 "그동안 신탁계정 대출채권이 크게 줄어들다 지난해부터 조금 늘어나기는 했지만 이는 유의미한 반등은 아니다"며 "전체적으로 리스크 확대를 제한하는 기조가 유지되고 있다"고 말했다.