이 기사는 2019년 01월 10일 10:47 thebell 에 표출된 기사입니다.

새해가 밝았다. 2019년의 상업용 부동산 시장을 전망하기에 앞서 2018년을 우선 정리해야 할 것이다.

2018년은 무엇보다 투자가 활발한 해로 기록될 것이다. 2018년은 북미 관계 뿐 아니라 남북한의 지정학적 이슈, 이에 따른 중국과의 마찰 등으로 불확실성이 어느해 보다 크게 부각됐다. 그러다 평창 올림픽을 계기로 북미 및 남북한 간 대화가 시작되더니 북한 리스크가 상당히 완화됐다. 이에 '코리아 디스카운트'가 어느 정도 사라진 것도 목격할 수 있었다. 전세계 모든 투자자들이 선호하는 좋은 위치에 안정적인 임차인과 장기 계약이 되고, 준공 후 10년 내외의 우량건물들이 특히 투자시장에 많이 나왔다.

미국의 상업용 부동산리서치 기관인 RCA(Real Capital Analytics)에 따르면 2018년 1월부터 9월까지 9개월 동안 아시아 전 지역에서 이뤄졌던 부동산 거래 사례 중 상위 10개에 메디치프로젝트(구 역삼동 르네상스호텔 재건축), 공평동 센트로폴리스 타워, 서초동 삼성물산빌딩, 중학동 케이트윈타워 등 총 4건의 한국 프로젝트가 포함됐다. 특히 이 사례들이 전부 오피스 빌딩으로 도시별 오피스 투자 시장 규모만 따지면 홍콩에 이어 서울이 아시아에서 2번째로 큰 시장으로 기록됐다. 오피스 시장 규모로 서울이 2위에 오른건 이번이 처음이다.

2019년의 투자시장을 예상하면 상반기까지는 거래가 활발할 것으로 보인다. 2018년 하반기에 시작돼 2019년까지 이어진 사례들 상당수가 우량 건물이기 때문이다. 하반기에는 어떤 종류의 매물이 어느 정도 나올지에 따라 전체 투자 시장의 변동이 예상된다.

금리상승과 양적완화 축소에 대한 우려도 있다. 부동산 시장을 보면 미국을 비롯해 유럽, 한국, 일본, 중국 등 주요 국가에서 장기간 유지되던 저금리와 양적완화로 2018년 10% 정도의 가격 상승이 이뤄졌다. 그런데 기준금리가 이미 상승하는 상황에서 유동성마저 줄어 들면 가격에 대한 부담이 투자자들을 주저하게 만들 수 있다.

다만 매력도를 상실하고 있는 주식시장에서 돈이 이탈하게 되면 대체투자상품인 부동산 시장으로 자금이 몰릴 수 있어 이자율 인상이나 양적완화 축소에 따른 부작용은 어느 정도 상쇄될 것으로 예상한다. 또한 공모 리츠나 공모펀드 등이 활성화되면 투자 상품이 다양해지면서 부동산 시장의 인기를 뒷받침할 것으로 보인다.

한편으로 살펴보면 이자율 인상, 유동성 감소, 대체투자의 매력 등은 가장 중요한 변수인 경제에 비해 작은 요인에 불과할 수 있다. 경제가 활발하게 돌면서 기업이 성장하고, 기업의 매출이 가계의 소득을 증가시켜 소비로 연결돼 다시 기업을 키우는 선순환이 이뤄져야 부동산 시장도 긍정적인 효과를 볼 수 있기 때문이다. 현재로서는 낙관적인 전망을 하기 어려운 실정이다.

한국은행을 비롯한 주요 경제기관들의 2019년 한국경제 성장률 전망치는 1년 전 예측했던 3%에서 2.5% 수준으로 떨어졌다. 최상위 계층과 최하위 계층의 소득격차는 역대 최고로 벌어져 낙수효과가 일어나지 않고, 청년실업률 증가에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있다.

'위기가 곧 기회'라는 말을 다시 생각해 보는 이유는 당연하게 여겼던 사실에 대해 질문하는데서 본질로 다가가는 틈새가 있다는 서울대학교 김영민 교수의 글이 떠올랐기 때문이다. 2019년을 예상하며 수요와 공급의 본질은 무엇인지, 시장이 정말 가격을 결정하는지, 펀더멘털이 탄탄한가 등 본질적인 질문을 하게 된다. 이런 저런 어려움이 예상되는 2019년이지만 부동산 시장이 활발해지길 기대해본다. 한국 경제도 부디 새해 복 많이 받으세요!


홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무