이 기사는 2019년 01월 15일 10:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

신촌민자역사의 기구한 운명은 두 임대사업자와의 연이은 법적 공방에서 비롯됐다. ㈜신촌역사는 공사비 650억원을 투입해 2008년 1월 민자역사를 완공했지만, 정작 지난 12년의 세월을 되돌아보면 임대차계약을 둘러싼 법적 분쟁의 상처만이 고스란히 남아 있을 뿐이다.

의류패션 쇼핑몰인 ‘동대문 밀리오레'를 운영했던 성창F&D는 2004년 신촌 민자역사 개발사업에 뛰어들었다. 다만 ‘젊음의 거리'로 기대감을 모았던 대학가 상권은 저조했고, 성창F&D가 마케팅에 열을 올렸던 신촌역 복선전철화 계획도 실현되지 않았다.

허위·사기 분양의 오명을 뒤집어쓴 성창F&D는 ㈜신촌역사를 상대로 선납한 임대료 10년치를 돌려달라는 소송을 제기했다. 성창F&D와 ㈜신촌역사의 소송은 2016년 법원의 중재로 가까스로 봉합됐지만, 불운은 여기서 그치지 않았다.

㈜신촌역사는 죽은 상권을 다시 살려보겠다는 일념 하에 티알글로벌과 2017년 임대차계약을 체결했다. 현재 이들은 임대차계약의 유·무효성을 두고 엇갈린 주장과 반론을 되풀이하고 있다. 법원도 ㈜신촌역사가 티알글로벌을 상대로 제기한 명도단행 가처분 신청을 기각해, 실타래처럼 꼬여버린 권리관계를 회복하는 일이 쉽지 않은 상황이다.

◇ 성창F&D, 상권변화 예측 실패… 계약 해지 후에도 소송 ‘현재진행형'

신촌민자역사 임대사업자로 선정된 성창F&D는 2006년 건물이 완공된 후 호기롭게 상가 분양사업에 뛰어들었다. 신촌-이대 상권을 하나로 묶는 입지, 경의선 신촌역의 복선전철화에 따른 유동인구 증가를 마케팅 포인트로 삼았다.

하지만 대학가 상권은 기대에 부응하지 못했고, 성창F&D는 투자자들이 제기한 분양대금 반환소송에서 패소했다. 이에 성창F&D는 ㈜신촌역사를 상대로 선납 임대료 10년치를 돌려달라며 소송을 제기했다. 당시 ㈜신촌역사와 30년 장기 임대차 계약을 체결한 성창F&D는 민법 651조를 들어 임대차계약기간은 20년을 초과할 수 없다는 조항을 법적 근거로 주장했다.

㈜신촌역사도는 오히려 민법 651조가 헌법 취지에 어긋난다며 위헌소송으로 맞불을 놨다. 결국 헌법재판소는 2013년 "임대차 계약기간을 20년으로 제한하는 것은 계약자유의 원칙에 위배된다"며 ㈜신촌역사의 손을 들어줬다.

양측이 체결한 임대차 계약은 결국 2014년 해지됐다. 성창F&D가 2008년부터 임차료, 시설관리용역비, 제공과금을 납부하지 않았다는 이유에서다. 다만 소송은 성창F&D가 파산절차를 밟고 있는 지금도 계속되고 있다. 성창F&D의 파산관재인은 ㈜신촌역사에 70억원 가량의 손해배상을 청구한 상태고, 이밖에 명도소송도 진행 중이다. 법원은 성창F&D가 명도를 반환하는 대신 ㈜신촌역사는 65억원을 배상하라며 두 건의 소송을 정리해줬지만, 양측은 법원의 중재 대신 2심을 선택했다.

◇ ㈜신촌역사·티알글로벌, 첨예한 입장차 여전… 시내면세점 사업은 진행

㈜신촌역사와 티알글로벌의 인연은 성창F&D와의 기나긴 법적 소송이 끝난 2016년부터 시작됐다. ㈜신촌역사는 민자역사의 2층~4층을 임대한다는 내용의 입점 가계약을 ㈜탑시티면세점과 체결했다. ㈜탑시티면세점은 연말에 특허 사전승인을 받았다.

다만 ㈜신촌역사는 2~4층만 임대하면 1층은 헐값에 넘겨야 할지 모른다는 내부적인 공감대가 형성됐고, 이에 1층까지 임대하는 조건을 새롭게 제시했다. 반면 ㈜탑시티면세점은 실제 면세점 공간을 제외한 나머지는 창고 용도로밖에 사용할 수 없어 제안을 받아들이지 않았다.

이때, 임대차계약을 체결하겠다며 나선 회사가 티알글로벌이다. ㈜탑시티면세점과는 전대차계약을 체결해 시내면세점 사업을 진행하겠다는 의지도 밝혔다. 다만 티알글로벌은 신촌민자역사가 압류상태에 놓였다는 이유로 보증금을 납부하기 전, 전세권 설정과 전차인들이 사업자등록증을 받을 수 있도록 전대동의서 발급을 요청했다. 이에 ㈜신촌역사는 임차인이 보증금을 먼저 납부해야 하는 게 순서라며 티알글로벌의 요구사항을 들어주지 않았다.

양측의 첨예한 입장차가 좁혀지지 않는 가운데, ㈜탑시티면세점은 작년 12월 민자역사 4층에 시내면세점을 개장했다. 2층과 3층은 오는 3월 26일 오픈을 앞두고 공사가 진행 중이다. 다만 신촌민자역사가 회생절차(법정관리)와 법적 소송을 병행하고 있어 정상적인 영업 재개까지는 시간이 걸릴 것이라는 게 업계 관계자들의 전언이다.

지난 12월 신촌민자역사 4층에 프리오픈한 면세점

◇ 인가전 M&A, 복잡한 권리관계부터 해결돼야… 매각주관사 선정 잠정 보류

신촌역사㈜가 경영 정상화를 위해 회생절차(법정관리)에 들어온 건 작년 9월. 3개월 뒤, 조사위원인 딜로이트안진은 신촌역사㈜의 청산가치가 존속가치보다 높다는 의견을 내놓았다. 다만 민자역사 임대가 정상적으로 이뤄진다면, 존속가치가 청산가치를 훨씬 웃돌 것으로 전망됐다.

이에 법정관리인은 신규 자금을 유치하겠다는 목표 하에 인가전 M&A에 착수했다. 보통 인가전 M&A는 경영권 매각대금으로 회생채무액을 일시에 상환하고 조기에 회생절차를 종결시킬 수 있다는 점에서 확실한 회생방안으로 여겨진다. 신촌역사㈜는 자체적인 평가 기준을 토대로 매각주관사를 선정해 서울회생법원에 허가 신청서를 제출했다.

하지만 현재 서울회생법원은 매각주관사 선정 허가를 보류하고 있다. 신촌역사㈜는 회생절차 외에도 성창F&D 전차인들이 제기한 소송(선납임대료 반환), 티알글로벌과의 명도소송, 성창F&D의 손해배상 청구 등 수많은 법적 분쟁을 겪고 있다는 판단에서다.

회생업계 관계자는 "법적 관계가 명확하지 않은 신촌역사㈜의 인가전 M&A는 처음부터 무리였다"며 "신촌역사㈜와 티알글로벌이 임대차계약을 두고 상이한 입장차로 대립하고 있는 상황에서 법원 내에서도 신중한 접근이 필요하다는 내부 공감대가 형성됐을 것"이라고 말했다.

신촌민자역사 전경