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[디벨로퍼 열전]SK D&D, IFRS15 여파…변동성 확대1분기 적자 전환, 선매각 사업장만 진행률 대로 인식

이명관 기자공개 2019-05-29 09:23:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 05월 28일 13:10 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK D&D가 올해 1분기 다소 부진한 성적을 기록했다. 주력인 자체주택 사업 매출이 회계기준 변경에 따라 예년과 달리 사실상 인식되지 않았기 때문이다. 변경회계기준인 IFRS15 도입 이후 자체사업의 경우 인도시점을 기준으로 수익을 인식한다. 이로 인해 향후 SK D&D의 실적 변동성은 한층 확대될 것으로 보인다.

SK D&D는 지난 1분기 별도기준 매출 495억원, 영업손실 55억원을 기록했다. 전년 동기대비 매출은 9.6% 증가했지만, 영업이익은 적자로 돌아섰다. 실적으로 잡힌 자체주택 사업 규모가 감소하면서 수익성이 악화됐다.

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자체주택 사업의 매출 감소는 작년부터 변경 도입된 회계기준인 'IFRS15' 때문이다. 변경회계기준 적용 이전엔 선분양제를 토대로 일정기간마다 내는 중도금을 진행률을 기준으로 산정해 수익을 인식했다. 하지만 IFRS15의 수익인식 기준은 고객으로 자산의 통제권이 완전히 넘어간 상태일 때다.

즉, 아파트가 준공되기 전까지 수익을 인식할 수 없다는 얘기다. 도급사업의 경우 이전과 마찬가지로 진행률을 기준으로 실적을 잡지만, SK D&D는 전문 디벨로퍼로 단순 도급사업을 하지 않는다.

일정 요건을 충족할 경우 진행률 기준으로 실적을 잡도록하는 예외조항도 있지만, SK D&D는 이에 해당하는 사업장도 없었다. IFRS15 아래에서도 예외적으로 1차 중도급 납부 시점에 진행률이 10%를 넘지 않으면 기존 방식대로 수익을 인식한다.

그나마 SK D&D가 외형을 유지할 수 있었던 것은 선매각 형태로 개발하는 사업장 덕분이다. SK D&D는 저동 호텔(1650억원)과 서소문 오피스빌딩(2368억원)을 선매각해 개발을 진행 중인데, 이 경우엔 진행률에 따라 수익을 인식한다. 저동 호텔은 이지스자산운용에, 서소문 오피스빌딩은 동부자산운용에 매각했다. 현재 공정률을 보면 저동 호텔이 14%, 서소문 오피스빌딩이 94% 수준이다.

SK D&D 관계자는 "회계기준 변경에 따라 수익인식 기준이 인도시점으로 바뀌면서 수익 변동성이 커졌다"며 "상반기 준공된 사업장이 없어 수치적으로 전년 대비 나쁘게 나온 것"이라고 말했다. 이어 "하지만 회계기준 변경에 따른 착시효과일뿐 개발사업은 순조롭게 이어지고 있다"고 말했다.

이와 함께 IFRS15에선 그동안 수익으로 인식됐던 미리 받은 분양대금과 중도금은 부채로 잡도록 돼 있다. 이에 따라 SK D&D의 부채총계는 올해 1분기 큰 폭으로 불어났다. 3월말 별도기준 부채총계는 1조1698억원 수준이다. 이는 지난해말 9734억원 대비 20%나 증가한 규모다.

이와 함께 1분기 적자로 잉여금이 잠식되면서 자본총계도 줄었다. 3월말 자본총계는 3327억원으로 작년말 대비 5% 줄었다. 이에 따라 부채비율은 300%를 넘어섰다. 1분기말 부채비율은 351.57% 수준이다.

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