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[디벨로퍼 열전]침체기 해냄개발, 반등여력 있나개발 용지 50억대 불과, 현금성 자산 350억…토지 확보 관건

이명관 기자공개 2019-06-12 13:30:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 06월 11일 07:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 후발 주자인 해냄개발의 침체기가 당분간 지속될 전망이다. 디벨로퍼의 핵심인 개발 부지 확보에 어려움을 겪고 있기 때문이다. 개발 부지로 잡힌 재고자산은 해를 거듭할수록 줄었고, 지난해엔 100억원 밑으로 떨어졌다. 최근 해냄개발의 성장세는 한풀 꺾였다. 외형은 한때 7000억원에 이르렀지만, 후속 개발사업이 이어지지 않으면서 1000억원대까지 줄었다.

해냄개발은 2008년 송도국제도시개발 사업을 통해 시장에 데뷔한 디벨로퍼다. 대형 건설사와 협업을 통해 낮은 브랜드 인지도를 보완해가며 순조롭게 개발 사업을 벌였다. 개발 사업은 다수의 시행 법인을 통해 이뤄졌다.

해냄개발은 매번 새로운 프로젝트에 착수할 때마다 법인을 새로 설립했다. 다른 시행사들이 대표 법인을 내세우거나 PFV(프로젝트파이낸싱회사)를 설립해 개발사업을 벌이는 것과는 다른 형태를 보였다.

매번 만들어지는 법인은 프로젝트에 맞는 이름으로 설립됐다. 에스디어드바이저, 엠에스뉴브, 사일런트모먼트 등 해냄개발과의 통일성은 없다. 그나마 해냄기획과 해냄주택이 '해냄'이란 이름을 같이 쓰고 있다. 보통 시행사들은 PFV 설립시에도 대표 법인의 이름을 채용해 쓰는데, 해냄개발은 이와는 달랐다.

에스디어드바이저는 첫 번째 프로젝트인 '송도 센트로드' 사업을 담당했다. 엠에스뉴브는 '문정동 엠스테이트', 사일런트모먼트는 힐스테이트 에코평촌 오피스텔 개발 프로젝트를 각각 담당했다. 해냄개발이 직접 맡은 프로젝트도 여럿있다. 이들 프로젝트는 2008년부터 순차적으로 이뤄졌다.

프로젝트들이 실적으로 잡히기 시작하면서 해냄개발의 매출도 급격히 불어났다. 2013년 100억원대였던 매출은 2014년 처음으로 1000억원을 넘어섰다. 2015년엔 5000억원, 2016년엔 7000억원을 돌파하며 3년 새 70배 가까이 외형을 불렸다.

하지만 해냄개발의 성장은 여기까지였다. 이후 마땅한 후속작을 발굴하지 못하면서 매출은 1000억원대로 줄어든 상태다. 작년 해냄개발의 매출은 1584억원이다.

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해냄개발의 성장이 멈춘 것은 개발부지 확보에 어려움을 겪었기 때문이다. 해냄개발이 보유하고 있는 개발 부지 규모는 2015년을 기점으로 매년 감소했다. 2015년 2682억원에서 지난해 59억원으로 급감했다.

디벨로퍼는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 의미한다. 흔히 시행사라고 불린다. 이들 디벨로퍼의 필수조건은 '땅'이다. 개발을 통해 이익을 내고, 이를 활용해 새로이 개발부지를 확보하는 선순환이 이뤄져야 지속 성장이 가능하다.

해냄개발은 이 같은 선순환 구조를 확립하지 못하면서 성장세에 제동이 걸렸다. 문제는 현재의 개발 부지로는 예년 수준의 외형을 회복하기 쉽지 않다는 점이다. 현재 해냄개발이 보유 중인 토지도 계열 시행법인인 사일런트모먼트 소유분이다. 나머지 시행법인은 전혀 개발부지를 갖고 있지 않다.

거기다 해냄개발의 보유 현금성 자산도 350억원에 불과하다. 입지 여건이 괜찮은 수도권 인근의 부지를 매입하기엔 부족한 액수다. 또 대규모 미분양으로 해냄개발의 발목을 잡고 있는 '송도 센트로드'의 문제도 해결해야할 과제다. 현재 남아있는 악성 미분양 물량은 713억원에 달한다.

부동산업계 관계자는 "송도 개발사업의 미분양 문제 해결이 이뤄지면 유동성을 확보할 수 있을 것"이라며 "이를 통해 개발 부지를 확보해야 디벨로퍼로 명맥을 유지해 나갈 수 있을 것"이라고 말했다.

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