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[디벨로퍼 열전]오피스 재개발 '강자' 지엘산업개발, 물류·주택 확대청진동·가산동 도심 재개발 수행, 분양 매출 100% 의존

이명관 기자공개 2019-05-31 08:21:36

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 05월 30일 16:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

지엘산업개발은 서울 도심 오피스빌딩 재개발 실력자로 알려진 부동산 디벨로퍼다. 청진동 재개발 사업을 시작으로 가산동 디지털단지 일대 개발사업을 벌이며 그 명성을 이어나가고 있다. 최근엔 물류단지와 주택 개발사업에 진출하며 사업 영역을 확대했다.

◇오피스 재개발 실력자, 물류·주택개발 확대

2005년 설립된 지엘산업개발은 황세훈 대표가 이끌고 있는 곳이다. 황 대표는 지분 47.87%를 보유한 최대주주이다. 지엘산업개발이 시장에 이름을 알린 것은 2007년으로 거슬로 올라간다. 당시 서울 종로구 청진동 지구에서 오피스빌딩을 신축했는데, 이때 도심 오피스빌딩 재개발 실력자란 명성을 얻었다.

지엘산업개발은 2007년 청진동 일대 오피스 빌딩을 개발했는데, 이는 도심 상업지역 재개발 상징으로 자리잡았다. 청진 8지구에 타워8 빌딩과 청진12~16지구에 현 그랑서울 등이 지엘산업개발 작품이다.

청진동에 이은 후속은 서울 서부권 최대 개발 사업지로 꼽히는 가산동 디지털단지 일대 재개발 사업이었다. 지엘산업개발은 2016년 말 계열사인 지엘가산메트로를 앞세워 서울 금천구 가산동 60-29번지 옛 삼성물산 소유의 토지와 건물을 매입했다.

건물은 지은 지 16년 정도 돼 낡았지만 땅이 넓어 개발 부지로 최적의 조건을 갖춘 알짜 부지였다. 지엘산업개발은 해당 부지를 활용해 지식산업센터인 '지엘메트로 지식산업센터'를 건립 중이다. 아파트형 공장으로 연면적 7만720㎡ 규모다.

오피스 재개발에서 두각을 나타낸 지엘산업개발은 주택과 물류개발 사업도 추진했다. 계열사 지엘글로벌디앤씨㈜를 시행 주체로 내세워 경기도 광주시 퇴촌면 도수리 산39-10번지 일원에 물류단지 조성사업을 추진 중이다.

주택 사업은 경기도 광주시 초월읍 쌍동 1지구 재개발 사업을 시작으로 꾸준히 진행 중이다. 경기도 고양시 일산구에 일산센트럴아이파크 분양을 성공적으로 마무리했다. 작년 준공된 해당 프로젝트에서만 7200억원에 달하는 매출과 1000억원에 이르는 영업이익을 거둬들였다. 최근엔 고양시 덕은동 도시개발 프로젝트를 진행 중이다.

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◇분양매출 100% 의존, 높은 실적 변동성

지엘산업개발은 시행사업 전면에 직접 나서기보다 프로젝트금융회사(PFV)를 만들어 택지를 매입하고 신축 및 분양사업을 한다. 2007년 청진 12~16지구 시행 때는 지엘PFV1을 설립해 프로젝트 시행 주체로 내세웠다. 2010년 청진 8지구 사업 때는 지엘메트로씨티를 설립했다.

이 같은 사업 형태를 선호하는 것은 PFV 설립을 통한 시행은 자금 모집을 수월하게 하고 사업 효율성을 제고하는 장점이 있기 때문이다. 다만, 사업 시행이 종료된 뒤에도 실제 PFV를 청산하기 까지 다소 시간이 소요된다.

사실상 지엘산업개발은 지주회사 성격에 가까운 셈이다. 사업 구조상 지엘산업개발은 100% 분양 수익에 의존하고 있다. 그만큼 수익 변동성이 심한편이다. 지엘산업개발의 계열 매출을 산정하기 위해선 다수의 PFV의 실적을 합산해야 한다.

2015년 지엘산업개발의 계열 매출은 3438억원이었다. 해당 매출은 청진 8구역 개발을 위해 설립된 지엘메트로시티가 대부분을 책임졌다. 지엘메트로시티는 전체의 95%에 해당하는 3274억원의 매출을 기록했다. 하지만 이외 다른 프로젝트에서 잡힌 실적이 거의 없었던 탓에 수익성은 나빴다. 고정비가 지속적으로 든 까닭이다. 지엘메트로시티가 52억원의 영업이익을 거둬들였지만, 계열 전체로보면 45억원의 손실을 봤다.

이듬해엔 문정동 지식신산업센터 개발사업과 일산 센트럴아이파크 아파트 개발 사업이 실적으로 잡히면서 외형 성장을 이끌었다. 2016년 계열 매출은 4702억원으로 전년대비 36% 급증했다. 주택사업이 실적에 보탬이 되면서 수익성도 개선됐다. 영업이익은 262억원을 기록하며 흑자전환에 성공했다.

문정동 지식산업센터와 일산 센트럴아이파크의 실적이 대거 잡힌 2017년엔 설립이래 최고실적을 기록했다. 계열 매출은 6841억원,영업이익은 1528억원을 나타냈다. 하지만 이들 프로젝트가 마무리된 작년엔 실적이 곤두박질 쳤다. 작년 지엘산업개발은 매출 1989억원, 영업이익 146억원을 올렸다.
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