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[디벨로퍼 열전]복성산업개발, 임대수익 기반 후일 도모부지 매입 대신 오피스 빌딩 인수, 안정적 수익원 확보

이명관 기자공개 2019-06-27 10:09:49

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국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 06월 25일 13:52 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

복성산업개발이 부산 프로젝트를 통해 외형 2000억원 수준의 중견사로 성장했다. 하지만 이 같은 성장세가 이어질지 여부는 미지수다. 보유 개발 부지가 사실상 없다고 봐도 무방하기 때문이다. 거기다 현재 부산 프로젝트를 이을 후속 개발사업도 없는 실정이다. 작년 매출도 수십억원대로 하락했다. 오피스 빌딩을 매입해 고정적인 임대수익이 발생하고 있는 만큼 이를 토대로 후일을 도모할 것으로 보인다.

복성산업개발은 2010년 설립된 부동산 디벨로퍼 후발주자다. 출범 초기엔 이렇다할 프로젝트를 진행하지 못하다 2014년 부산 구평 택지개발 부지를 확보하는데 성공, 첫 개발 사업에 나섰다.

개발 사업은 한국자산신탁을 통해 추진했는데, 단순 관리형이 아닌 분양형 토지신탁 형태로 진행했다. 여기에 시공은 대형 건설사인 대림산업에 맡겼다. 복성산업개발이 시장에 알려지지 않은 디벨로퍼였던 만큼 이름값이 있는 업체들을 통해 프로젝트를 진행했다.

복성산업개발의 이 같은 선택은 효과를 거뒀다. 부산 구평 택지개발 프로젝트는 2014년부터 2017년까지 누적 기준 매출 4595억원을 올렸다. 영업이익도 이 기간 누적 기준 628억원을 거둬들였다. 이 프로젝트를 통해 복성산업개발은 연매출 2000억원을 달성하며 중견 디벨로퍼로 급부상했다.

하지만 복성산업개발은 부산 프로젝트 이후 부지 확보에 어려움을 겪으면서 개발 사업을 이어가지 못했다. 2017년 준공된 '구평 택지개발 프로젝트'를 끝으로 작년까지 진행한 후속 사업이 없다. 이에 따라 작년 말 복성산업개발의 매출은 30억원 수준으로 급락했다. 사실상 매출이 전혀 없던 것이나 다름없다.

부동산 디벨로퍼에겐 개발 부지 확보가 중요하다. 개발을 통해 이익을 내고, 거둬들인 이익을 활용해 다시 부지를 매입하는 선순환이 이뤄져야 지속 성장이 가능하다. 복성산업개발의 성장 정체는 이 같은 선순환 구조를 구축해놓지 못한 탓으로 볼 수 있다.

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복성산업개발의 개발부지 규모 추이를 보면 2014년 730억원대에서 프로젝트가 마무리된 작년말엔 31억원까지 낮아졌다. 현재 복성산업개발이 보유 중인 건설용지는 부산광역시 기장군 정관면 달산리 1242번지 일대 7574.4㎡ 이다.

복성산업개발의 보유 개발 부지 축소는 전략적 선택에 따른 결과다. 부산 프로젝트를 통해 벌어들인 자금을 활용해 개발부지를 매입하지 않고, 오피스 빌딩 매입에 활용했다. 복성산업개발은 2017년 9월 서초동 1716-3(서초대로 271)에 소재한 서초빌딩 토지와 건물을 250억원에 매입했다.서초빌딩의 대지면적은 1062㎡다. 도시지역과 제2종일반주거지역 등으로 설정돼 있다. 건물은 지하 5층~지상 5층으로 이뤄져 있고 연면적은 5940㎡다.

이 빌딩은 복성산업개발이 임차해 사용중이던 곳이다. 2010년 설립 시기부터 서초빌딩의 일부를 임차해 본사 사옥으로 활용해왔다. 빌딩 매입을 통해 복성산업개발은 두 가지 효과를 봤다. 우선 건물주가 되면서 고정비를 줄였다. 여기에 임대료 수익도 부가적으로 들어왔다. 작년 전체 매출 34억원의 76%인 26억원이 임대료 수익이다. 복성산업개발은 향후 안정적으로 임대수익을 올리면서 다음 프로젝트를 물색할 것으로 보인다.

부동산 업계 관계자는 "분양에 100% 의존하는 매출 구조를 가지고 있다보니 디벨로퍼의 지속 성장을 위해선 개발부지 확보가 필수요건"이라며 "복성산업개발의 경우엔 고정적인 임대수익이 있다보니 급할 게 없는 상황인 것 같다"고 말했다.

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