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여의도 MBC 개발, 후분양 9500억 PF '궁여지책' 'HUG 승인 사실상 어렵다' 판단…사업자 부담 가중

신민규 기자공개 2019-06-27 10:09:27

이 기사는 2019년 06월 25일 16:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 규제에 막힌 서울 여의도 옛 문화방송(MBC)부지 개발 컨소시엄이 궁여지책으로 후분양 카드를 꺼냈다. HUG의 분양가 눈높이에 맞추기에는 사업 추진 자체가 어렵다고 판단한 셈이다. 후분양 개발방식으로 인해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담은 당초 선분양 방식보다 두배 가까이 늘었다. 분양시점이 미뤄진 탓에 향후 시장 상황에 대한 리스크도 짊어지게 됐다.

25일 관련 업계에 따르면 신영·NH투자증권·GS건설 컨소시엄은 최근 여의도 MBC 부지 개발을 위한 9500억원 규모의 PF 대출 자금모집을 추진하고 있다. 후분양 개발방식으로 자금을 모으되 선분양으로 전환시 대출 한도설정을 조정하는 조건을 달았다. 내주 초까지 자금 대부분이 모집될 전망으로 내달 말 기표될 예정이다.

모집자금 가운데 3분의 2에 해당하는 6010억원은 토지비로 집행된다. 컨소시엄은 지난해 MBC와 여의도 MBC부지를 매매하는 토지계약을 체결했다. 매각 주체인 MBC는 일부 토지만 매각해 대금을 받기로 했다. 나머지는 연면적 5만㎡~6만5000㎡ 규모의 오피스 건물을 대물로 받을 계획이다. 토지매매계약 주체는 신영 컨소시엄이 설립한 프로젝트 금융회사(PFV)인 '여의도MBC부지복합개발PFV'이다.

이번 PF는 후분양 개발사업 자금조달을 위해 추진됐다. 선분양제로 추진할 경우 필요한 PF 자금(5000억~6000억원) 대비 두배 가까이 부담이 늘었다. 대출규모가 늘어난 탓에 사업자들의 금융비용도 불가피하게 늘어날 전망이다.

신영 컨소시엄은 아직 HUG를 통한 선분양 기대감을 놓지 않고 있다. 하지만 기대하는 분양가로는 사실상 보증승인을 받기 어려운 실정이다. HUG가 종전기준보다 강화된 '고분양가 사업장 심사 기준'을 내놓은 탓에 승인 가능성은 더 낮아졌다. HUG의 보증승인 여부는 아직 정식 통보되지 않았다.

후분양제가 확정되면 오피스텔 1개동(849실)만 선분양되고 나머지 70%에 해당하는 주상복합 2개동(454가구)과 오피스 시설은 후분양으로 추진된다.

시장에서는 사업수지를 맞추려면 선분양제 당시 기대했던 예상 분양가(3700만~4000만원)보다 크게 높아질 것으로 내다봤다. 다만 여의도 입지를 고려할 때 분양시점이 미뤄지더라도 미분양 리스크는 적다는 게 업계 시각이다.

특히 서울국제금융센터(IFC)-파크원-MBC 부지개발로 이어지는 개발 호재가 긍정적으로 작용하고 있다. 내년 준공예정인 여의도 파크원에는 서울시 최대규모의 현대백화점 입점이 예정돼 있다. 현대백화점 여의도점은 약 5만5000평 수준으로 500여개의 브랜드샵, 레스토랑, 복합문화공간으로 구성될 전망이다. 현대백화점과 같은 랜드마크급 리테일 시설이 준공되면 기존 IFC몰과 클러스터를 구축하게 된다.

시장 관계자는 "선분양보다 PF 규모가 훨씬 커지기 때문에 금융비용 부담이 늘어나고 분양시점도 뒤로 미뤄지는 리스크도 짊어져야 한다"며 "사업비가 늘어날 수밖에 없는 구조라 불가피하게 분양가도 올라갈 수밖에 없게 된다"고 설명했다. 신영 관계자는 "선분양과 연내분양에 대한 논의를 계속 진행하고 있다"며 "후분양으로 돌아서서 움직이고 있는 것은 아니다"라고 설명했다.
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