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GS계열 자이에스앤디 '몸값 자신'…내달 공모 착수 주춤한 반기 순익, 하반기 분양으로 만회…실적 기반 밸류 책정 전망

신민규 기자공개 2019-08-30 13:21:00

이 기사는 2019년 08월 29일 14:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

GS계열의 자이에스앤디가 이르면 내달께 공모 절차에 착수할 전망이다. 상반기 순이익이 다소 주춤했지만 연말까지 분양일정을 감안하면 성장세에 문제가 없다고 판단한 것으로 보인다. 밸류에이션상 주가순자산비율(PBR) 방식보다는 실적을 기반으로 몸값을 측정하는 것이 유리할 것으로 예상된다.

29일 관련 업계에 따르면 자이에스앤디는 이르면 내달 증권신고서를 제출하고 유가증권시장 공모 절차에 나설 계획이다. 회사는 지난 6월 한국거래소로부터 유가증권 상장예비심사 승인을 받았다. 대표주관은 한국투자증권이 맡았다.

당초 자이에스앤디는 상반기 실적을 지켜본 뒤에 최종 상장여부를 정할 계획이었다. 반기 실적상 기업공개(IPO)에 큰 무리가 없다고 결론을 낸 것으로 보인다.

자이에스앤디는 상반기 매출 외형이 성장세를 유지한 반면 순이익은 부진했다. GS건설의 2019년 반기보고서상 자이에스앤디의 상반기 매출액은 1332억원으로 지난해 같은 기간보다 36% 성장했다. 하지만 순이익은 58억원으로 26% 줄었다.

반기 순이익이 줄긴 했지만 연간 기준으로는 대세에 지장이 없을 것으로 내다보고 있다. 하반기에 분양일정이 몰려있기 때문이다. 자이에스앤디는 지난해 매출액이 2127억원, 당기순이익이 107억원을 나타냈다. 만 2년만에 매출이 1000억원 이상 늘었다. 올해 하반기 분양이 완판되면 전반적인 실적이 지난해 수준보다 상회할 것으로 예상된다.

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자이에스앤디는 지난해 남양주시 별내동에 '별내자이엘라' 분양에 성공했다. 오피스텔 296실을 3개동으로 짓는 사업이었다. 올해 하반기의 경우 '구의자이엘라'가 광진구 구의동에서 이미 분양을 마무리졌다. 아파트 85세대와 상가로 구성돼 있다. 하반기에는 광진구 자양동 일대에 '건대입구역자이엘라'도 분양이 예정돼 있다. 오피스텔 315실과 상가로 구성돼 있다는 점에서 실적에 크게 기여할 전망이다. 정부의 고강도 규제가 역으로 소규모 '나홀로' 단지 아파트에 훈풍을 불러올지 여부가 관건으로 꼽힌다.

시장에선 자이에스앤디가 밸류에이션 과정에서 PBR 배수를 적용하기보다는 실적을 기반으로 몸값을 측정할 것으로 보고 있다. 회사의 자기자본이 불과 3년만에 3배 이상 늘어나긴 했지만 PBR 배수의 한계상 몸값을 높이기 어려운 측면이 있다. 자이에스앤디의 자기자본은 지난 2017년 당시 273억원에서 올해 상반기 939억원으로 늘었다. 모기업인 GS건설이 증자를 통해 전방위 지원을 한 덕분에 가능했다.

반면 PBR 배수의 경우 국내 건설업종을 단순히 반영해도 1배를 적용하기 버거운 수준이다. 과거 대원이 코스닥에 상장했을 때 PBR 배수는 0.88배 정도였다. 해외기업을 비교기업으로 적용할 경우 달라질 여지가 있지만 국내외 투자자들의 공감이 전제돼야 할 것으로 보인다.

하반기 실적까지 감안할 경우 주가수익비율(PER) 방식이 밸류에이션상으로는 유리한 면이 있다. 올해 순이익이 지난해 수준을 상회하는 150억~200억원에 달하면 PER 10배를 적용할 경우 예상 시가총액은 1500억~2000억원 안팎으로 기대해볼 수 있다.

자이S&D는 2000년 4월 ㈜이지빌이라는 이름으로 설립됐다. 이후 2016년 자이서비스를 흡수합병하고, 지난해 3월부터 자이S&D란 사명을 사용 중이다. 자이S&D는 최첨단 홈 네트워크 시스템과 부동산 자산 관리에 더해 공모자금을 중소 디벨로퍼 도약을 위해 사용할 전망이다.

자체 개발사업의 분양규모는 작은 편이지만 영위하는 사업이 시설물유지관리업, 유상옵션 판매, 주택관리, 수익형 민간투자(BTO), 임대형 민간투자(BTL), 비주거(빌딩, 호텔 등)부문의 운영관리 등으로 다각화돼 있다는 점에서 기존 건설업종과는 차별화될 가능성이 있다.

올해 초 GS건설은 자이에스앤디의 증자에 참여하는 과정에서 보유 지분율은 소폭 늘었다. 증자 이후 GS건설의 지분율은 기존 85.61%에서 91.10%로 늘어났다.

시장 관계자는 "반기 실적상 호성장을 지속할 것으로 예상돼 공모 일정을 추진할 계획으로 안다"며 "구체적인 밸류에이션은 진행 전이지만 실적을 베이스로 할 가능성이 높다"고 설명했다.
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