이 기사는 2019년 10월 01일 16:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 신라스테이 천안을 매입한 가운데 중소기업은행에서 인수자금 절반 이상을 조달했다. 이번 거래에 투입된 금액은 800억원 초반대 수준이다. 이중 중소기업은행은 대출 형태로 465억원을 책임졌다. 금리는 2% 후반대 선에서 결정됐다.

1일 부동산업계에 따르면 신한리츠운용이 신라스테이 천안 매입을 위해 중소기업은행으로부터 선순위 대출로 자금을 확보한 것으로 파악됐다. 신라스테이 천안의 매매가격은 760억원이다. 3.3㎡ 당 1267만원 꼴이다. 여기에 부대비용을 감안하면 실제 투입된 금액은 828억원이다. 취득세 35억원을 비롯해 부대비용으로 65억원 가량이 소요됐다.

신한리츠운용은 리츠를 통해 매매 대금을 충당했다. 리츠는 360억원 규모의 에쿼티(equity)와 465억원의 론(loan) 등으로 이뤄졌다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 충당했다. 투자금액의 절반 이상을 차지한 대출엔 중소기업은행이 단독으로 대주단을 구성했다.

이외에 신한리츠운용은 에쿼티 360억원 중 공모를 통해 300억원을 조달했다. 나머지 60억원은 신한리츠운용과 기관투자자 등을 대상으로 자금을 모았다.

주목할 점은 금리가 2.95% 선으로 책정됐다는 점이다. 안정적인 임차인을 확보하고 있었던 점이 비교적 낮은 금리가 책정된 요인으로 분석된다. 그만큼 리스크가 적기 때문이다. 우량한 임차인은 자금조달 측면에서 상당히 중요한 요소 중 하나로 꼽힌다.

임차인은 신라스테이로 호텔신라의 100% 자회사다. 신라스테이와 남아있는 책임임차 기간은 17년 가량이다. 계약조건을 살펴보면 신라스테이와의 임대차 기한은 오는 2036년 7월까지다. 임대차 계약기간 종료 후 상호 합의 하에 10년 연장 가능하도록 돼 있다.

부동산업계 관계자는 "신라스테이는 영업개시 이후 안정화 단계를 거쳐 최근 1년간 가동률이 80%를 상회하고 있다"며 "신라스테이 천안은 천안시에 소재하는 유일의 유명 브랜드 비즈니스호텔로 인근 대기업과 산업단지 내 주요 기업들을 통한 수요가 꾸준하다"고 말했다.

특히 안정적인 임차인을 확보하고 있는 만큼 임대료 수익도 꾸준하다. 임대료는 매출의 36%를 수취하도록 돼 있고, 최소 보장액은 연간 기준 33억원이다. 또 4년마다 해당 기간 동안의 매출 기준 임대료가 최소보장임대료의 4년 해당액을 상회할 경우 이후 다음 년도부터 적용되는 최소보장임대료가 5% 인상되도록 돼 있다.

이를 통해 예상되는 연간 영업수익은 20억원 안팎이다. 벌어들인 수익을 바탕으로 주주들에게 지급할 예상 배당률은 6%선이다.

신라스테이 천안은 충청남도 천안시 서북구 성정동 1430번지 일대에 자리하고 있다. 호텔은 지하3층~지상15층, 연면적 1만9833.61㎡규모다. 객실은 312실이다.

매도자는 노무라이화운용이다. 호텔매입 5년만에 투자금 회수에 성공했다. 앞서 노무라이화운용은 2014년 7월 부동산 시행사인 ㈜솜마씨앤디로부터 신라스테이 호텔을 670억원에 사들였다. 당시 호텔 매입은 선매매 형태로 이뤄졌다. 선매매는 호텔 개발 사업을 위한 사업비를 선제적으로 조달하고 준공 시 호텔 소유권을 넘겨받는 구조다. 이번 매각을 통해 매각가 기준 90억원 수준의 차익을 남겼다.