이 기사는 2019년 10월 02일 07:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

자이에스앤디가 종합부동산서비스 기업으로 도약하기 위해 유가증권시장 상장 출사표를 던졌다. 사명을 바꾸고 본격적으로 사업을 시작한지 1년 8개월여만이다. 시장에서 개발사업은 물론 시공역량을 갖춘 파트너로 빠르게 자리매김한 덕이 컸다.

회사의 주포는 중소규모 오피스텔 브랜드 '자이엘라(Xi ella)'와 중소규모 아파트 브랜드 '자이르네(Xi rene)'다. 모기업인 GS건설에 '자이(Xi)' 브랜드 사용료를 일부 지불하는 만큼 브랜드 정체성을 훼손하지 않아야 한다는 조건이 깔려 있다.

김환열 자이에스앤디 대표는 "'자이'의 파생 브랜드를 쓴다는 것은 그에 준하는 품질을 만들어내겠다는 의미"라며 "개발사업에 시공역량을 갖춘 사업 포트폴리오를 통해 장기적으로 부동산 임대운영 수익까지 갖춘 종합 부동산서비스 기업으로 나아가는 게 목표"라고 설명했다.

△김환열 자이에스앤디 대표

중소규모 세대의 주택사업은 대형 건설사가 뛰어들지 않다보니 한계가 있었다. 자연히 AS측면이나 가격 면에서 열위한 측면이 강하다.

자이에스앤디는 이같은 점에 착안해 사업 초기 셋팅부터 중소규모를 목표로 설정했다. 모기업의 브랜드 후광에다가 시공역량부터 AS능력까지 갖추면 사업영역이 겹치지 않는 선에서 차별화가 가능할 것으로 내다봤다. 소규모 가로주택정비사업을 비롯해 도심 역세권 주상복합 개발, 청년임대주택 등이 그 예다.

시장에서 입소문은 예상보다 빠르게 퍼졌다. 금융조달을 담당하는 금융기관 입장에서 좋은 파트너로 본 것이다. 서울 서초동 오피스텔 부지의 경우도 초기에 증권사가 조달을 앞두고 사업을 제안한 건이었다. 대형 건설사가 하기에는 부지가 1000평 수준으로 작고 일부 소유주와 협상이 남은 부담이 있었다.

자이에스앤디는 서초동 프로젝트에 672억원의 자금을 투입해 상반기 부지매입을 완료했다. 내년 착공을 목표로 임대사업 운영이후 분양할 예정이다. 중소규모 개발사업에서 대형 건설사들이 기피하는 영역에서 사업기회를 발굴한 셈이다.

중소규모 토지주들 역시 자이에스앤디에 대한 호응은 상당한 편이다. 단순 시공영역 외에 사업에 대한 컨설팅을 함께 진행하면서 만족도가 높아졌다. 종로 효자동 부지에 있는 웨딩홀 건물 역시 토지주들과의 상담을 통해 도시형 생활주택 사업 추진이 가능했다.

김 대표는 "금융기관 입장에선 신뢰할만한 사업자가 나타나 정말 좋은 파트너가 나타났다는 반응을 보이고 있다"며 "금융기관 뿐만 아니라 토지주 등과의 협업을 통해 실제 개발사례로 이어지고 있다"고 설명했다.

자이에스앤디는 개발사업의 변동성을 상쇄하기 위해 안정적인 부동산 운영관리 수익도 추구하고 있다. 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문(PM: Property Management)에서 수익이 나와야 회사의 장기적인 성장이 가능하다고 본 것이다.

자이에스앤디는 이달 21일부터 이틀간 기관 수요예측을 거쳐 28일부터 공모청약에 들어갈 예정이다. 공모과정에서 가장 큰 부담요소는 침체된 건설업황이 꼽힌다. 앞서 증권사 애널리스트 역시 자이에스앤디의 사업 포트폴리오에 만족하면서도 업황에 대해서는 보수적인 반응을 보였다.

김환열 대표는 공공택지 공급이 적고 분양가 상한제로 대형 건설사의 발목이 묶인 시점에선 중소규모 사업이 오히려 유리할 수 있다고 내다봤다. 대형 건설사의 경우 수주규모 1000억원 이하의 사업에선 마진이 적은 편이다. 반대로 소규모 개발은 수요자들의 니즈만 충족되면 사업 성사 가능성이 있다는 것이다.

김 대표는 "1~2인 가구에 초점을 맞춰 평형수를 13~18평으로 조절하면 절대적인 분양가격을 낮출 수 있고 주거형 아파텔의 경우 분양가 상한제도 피할 수 있어 중소규모 시장에서 규제를 극복할 수 있다"고 설명했다.