이 기사는 2019년 10월 18일 16:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

이마트가 1조원 규모 부동산펀드의 기초자산을 '수도권' 중심 매장들로 구성했다. 시장에서 회자되던 '적자 점포 매각'을 위해 자산유동화 작업에 나선 것 아니냐는 의혹을 완전히 떨쳐낸 모습이다. 펀드 투자자들 입장에서는 우량 자산에 투자하는 덕분에 안전성과 수익성이란 '두마리 토끼'를 모두 잡게 될 전망이다.

이마트는 이번에 펀드에 넘긴 13개 기초자산에 대한 우선매수권 역시 획득한 것으로 전해진다. 펀드 만기 이후 자산을 되사올 수 있는 우선권을 확보한 셈이다. 이번 자산유동화가 '진성매각'이 아닌 '자금 융통 전략'이란 데 힘이 실리는 이유다. 시장 전문가들 역시 유통 업계 침체가 이어지고 있지만 서울·경기 '노른자' 입지의 토지와 부동산을 포기하는 것은 득보다 실이 많다고 지적한다.

이마트는 펀드를 통해 조달한 자금을 기존 차입금 감축과 매장 리뉴얼에 전액 사용할 방침이다. 외부자금을 통해 미래 성장 동력을 확보하는 셈이다.

◇펀드자산 13개 중 11개 수도권, "매각 보다 보유 이득"…점포 청산 '선긋기'

18일 투자은행 업계에 따르면 최근 이마트는 지난 15일 1조원 규모 자산유동화펀드의 세일즈에 돌입했다. 투자자 모집은 KB증권이 맡는다. 연 배당수익률이 6%중반대에 달하면서 다수의 기관들이 투자 문의를 이어가고 있는 것으로 파악된다.

구체적으로 이마트가 펀드에 세일즈앤리스백(S&LB) 방식으로 넘긴 보유 자산은 총 13개다. 이중 11개는 서울, 경기 소재 매장인 것으로 확인됐다. 경기권 지역 매장들 역시 각각 주요 거점 신도시에 위치한 매장들이라는 평가다.

시장관계자는 "지방 매장 두 곳도 사실 광역도시와 핵심 거점 도시에 위치한 매장"이라며 "이마트는 국내 유통업계를 선점한 기업으로서 보유한 매장들의 입지가 다른 경쟁사 대비 우월한 편"이라고 설명했다.

시장에서는 이마트가 당초 예상과 달리 '수도권' 중심의 우량 자산들로 펀드를 구성하면서 이번 세일즈앤리스백이 오프라인 매장 청산 작업이 아니냐는 의혹을 떨쳐내게 됐다는 평가가 나온다.

특히 매년 가치가 오르고 있는 서울·경기 지역 토지와 부동산을 일시적인 산업침체로 매각하는 것은 기회비용이 지나치게 크다는 점이 매장 청산설을 희석시키는 요소로 꼽힌다.

가령 이마트는 올해 2분기 연결기준 300억원의 영업손실을 기록하면서 첫 적자를 나타냈다. 하지만 이는 부동산 보유세 증가(2019년 상반기 1012억원으로 전년 대비 123억원 증가) 등 외적요인이 컸다는 평가를 받는다.

이마트는 기초자산을 펀드에 S&LB 방식으로 매각하면서 '우선 매수권'을 확보해놓은 상태다. 펀드 만기 7년 이후 13개 자산을 청산할 때 우선적으로 이마트가 되사올 수 있는 권리를 요구해 얻은 것이다. 매각 청산 작업보다는 유동성 확보차원에서 자산유동화가 진행됐다는 주장에 더 힘이 실리는 이유다.

펀드 투자자 입장에서는 우량자산 기반의 펀드인 것이 확인되면서 자산매각 여부와 상관없이 투자 매력도가 높다는 평가다. IB 업계 관계자는 "이마트의 장기 임대로 안전하게 수익을 거둘 수 있고, 향후 자산 매각이 이뤄진다고 해도 매각 차익에 따른 캐피털 게인을 취할 수 있어 여러모로 좋은 투자"라고 설명했다.

◇이마트 혁신 시작, 매장 리뉴얼 작업 박차

이마트는 1조원의 대규모 자금을 체질 개선 작업에 전액 투입할 방침을 세운 것으로 파악된다. 우선 단기차입금을 상환해 재무 건전성을 높인다. 이후 수익성이 줄고 있는 매장들을 중심으로 '리뉴얼' 작업에 돌입할 계획이다.

구체적으로 이마트는 우선 노후 매장을 리모델링한다. 기존 매장을 트레이더스(창고형 할인맹장)로 전환하는 작업에도 힘을 실을 예정이다.

특히 트레이더스는 뒷걸음친 이마트의 실적을 방어하고 있는 핵심 점포로 거론된다. 이마트 외에 다른 유통업체들도 창고형 매장 확대 작업에 나서고 있다. 그런데 기존 이마트 매장을 트레이더스로 전화하는 작업에는 매장당 약 1000억원의 대규모 자금이 쓰이는 것으로 알려져 있다. 막대한 자금 소요가 예상되는 만큼 대규모 외부 자금 조달은 필수적이었던 셈이다.

특히 시장 전문가들은 이마트가 '1조원'의 거금을 '안전하게' 조달하기 위한 전략으로 알짜 자산 유동화 전략을 취했다고 평가한다.

크레딧 업계 관계자는 "이마트는 AA급 우량 신용등급 가지고 있어 회사채 발행 역시 충분히 가능하지만 현재 등급 전망이 '부정적'으로 변경돼 있어 조 단위 자금 조달은 부담스런 상황"이라며 "자산유동화는 보다 안전한 방식의 대규모 자금 조달책"이라고 설명했다.