이 기사는 2019년 10월 24일 10:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

한진중공업이 동서울터미널을 매각한 가운데 거래금액에서 토지가 차지하는 비중이 절대적인 것으로 나타났다. 토지가액이 전체 매매가 4000억원의 95%에 해당하는 3800억원 수준으로 책정됐다. 반면 터미널 건물은 5% 수준에 머물렀다. 건물가격이 미미한 것은 개발을 앞두고 철거가 예정돼 있는 탓이다.

이번 거래금액은 개별 공시지가 대비 58%의 할증률이 적용됐다. 개발이 예정돼 있지만, 눈에 띄는 프리미엄이 붙지는 않았다는 게 시장의 평가다. 이는 한진중공업이 개발에 참여해 이익을 공유하기로 한 점이 고려됐기 때문으로 풀이된다. 한진중공업은 동서울터미널 개발을 진행하는 프로젝트금융회사(PFV)에 자금을 출자했다.

한진중공업은 지난 22일 신세계동서울PFV에 동서울터미널 부지와 건물을 매각했다. 신세계동서울PFV는 신세계 계열 부동산개발사인 신세계프라퍼티와 산업은행이 출자해 설립한 프로젝트금융투자회사다.

동서울터미널 부지와 건물의 매각가는 4025억원이다. 세부적으로 보면 토지가치가 전체의 95%에 해당하는 3828억원으로 비중이 절대적이었다. 거래대상 토지 면적은 3만6704㎡ 수준이다. ㎡당 1096만원 꼴이다. 이번 거래에 적용된 ㎡당 가격은 개별공시지가에서 58% 할증된 수준이다. 광진구 구의동 546-1번지 일원의 개별공시지가는 695만원이다.

토지가치는 평가대상 토지와 용도, 지역, 이용 상황 등이 유사한 곳의 공시지가가 기준이 된다. 여기에 공시기준일부터 평가기준일까지의 지가변동률, 물가상승률 등을 고려한 감정평가 결과를 감안해 최종적으로 가치를 산정하게 된다. 이번 거래에서 비교대상으로 삼은 곳은 대성빌딩, 기영빌딩, 트리니티빌딩, 운호빌딩 등이다.

반면 건물가치는 196억원으로 전체 매매가의 5%에 불과하다. 동서울터미널 부지 개발이 추진 중인 만큼 곧 철거될 예정이라는 점이 고려된 것으로 풀이된다. 부동산업계 관계자는 "동서울터미널 부지 개발이 본격화되면 부수 건물들은 모두 철거된다"며 "통상 개발을 전제로 한 부동산 매매에서 건물가치는 상징적인 숫자에 불과하며, '0원'으로 책정하는 경우도 더러 있다"고 말했다.

동서울터미널은 현재 개발을 앞두고 있다. 노후한 터미널의 현대화에 주안점을 두고 개발이 이뤄질 전망이다. 앞서 한진중공업은 서울시에 터미널과 호텔, 업무시설, 관광·문화시설을 결합한 연면적 29만㎡, 지하 5층~지상 32층 규모의 건물을 짓는 안을 제안했다. 기존 지상 1층에 위치한 터미널의 승·하차장과 주차장을 지하화(지하 1~3층)하고 시설 규모도 현재의 120% 이상으로 늘린다는 계획이다.

이대로 개발이 진행될 경우 기대되는 개발이익은 수천억원에 이를 것으로 전망된다. 다만 이 같은 호재가 매매가격에 그대로 반영되지는 않았다는 게 시장의 시각이다. 부동산 업계 관계자는 "동서울터미널 부지 개발사업을 통해 기대되는 개발이익은 토지비용을 감안할 때 3000억원을 넘어설 것"이라며 "개발 호재가 있지만 동서울터미널 부지 매각가엔 온전히 반영되지 않은 것으로 보인다"고 말했다.

이 같은 개발 호재가 매각가에 온전히 담기지 않는 것은 한진중공업이 개발사업에 참여해 개발이익을 공유하기 때문이다. 한진중공업은 동서울터미널 개발을 진행하는 신세계동서을PFV에 자금을 출자했다. 총 출자액은 325억원으로 지분율로 보면 10%에 해당한다. 지분율대로면 수백억원에 이르는 이익을 거둬들일 수 있는 셈이다.