이 기사는 2019년 11월 14일 13:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK네트웍스 직영주유소 인수전의 우선협상대상자로 선정된 코람코자산신탁이 주유소를 기초자산으로 한 공모리츠 구상을 구체화하면서 '주유소 리츠'의 성공 여부에 시장의 관심이 쏠린다. 현대오일뱅크를 비롯해 우량 임차인을 유지하면서 5~6%대 배당수익을 얻을 수 있는 투자 구조를 설계하는 것이 관건이 될 것으로 보인다.

14일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산신탁은 1조원이 넘는 SK네트웍스 직영주유소 인수 자금을 리츠를 통해 조달한다는 계획을 세웠다. SK네트웍스가 직접 부지를 보유한 주유소 200여 곳 가운데 193개 주유소를 묶어 리츠로 상장한다는 구상이다.

롯데리츠가 지난달 성공적으로 상장하면서 공모리츠에 대한 열기가 뜨거워진 상황에서 시장의 관심은 국내에서 처음 시도되는 주유소 리츠가 성공할 수 있을지에 집중되고 있다. 리츠의 경우 매입 자산에서 나오는 임대 소득을 투자자들에게 배당하는 구조로 운영된다. 시장 일각에서는 주유소업의 영업마진이 1.5% 안팎인 점을 감안하면 임대료만으로 배당을 버텨내기 힘들다는 회의적인 시선도 나오고 있다.

결국 주유소 리츠의 성패를 가를 관건은 매입하는 주유소 자산에서 임대 수익을 얼마나 끌어올릴 수 있는지로 모아진다. 최근 성공적으로 안착한 롯데리츠는 공모가 5000원을 기준으로 연 6.5% 배당수익률을 내세웠다. 12월 상장을 목표로 준비 중인 NH프라임리츠의 경우 예상 배당수익률이 5% 중반대로 형성돼 있다. 이를 감안하면 시장에서는 주유소 리츠가 연 5%대 배당수익률을 투자자들에게 약속해야 할 것으로 보고 있다.

코람코자산신탁이 SK네트웍스 직영주유소 인수전에서 현대오일뱅크와 컨소시엄을 이뤄 우선협상대상자 자격을 따냈다는 점은 긍정적이다. 우량 대기업 현대오일뱅크로부터 연간 수백억원 규모의 안정적인 임대료를 받을 수 있기 때문이다.

(사진=SK네트웍스 홈페이지)

코람코자산신탁은 연 6%대 배당수익률을 목표로 하고 있다. 하지만 실제로 배당 수익을 유지할 수 있는 안정적인 임대료 확보가 가능할지는 미지수다. 지난해 SK네트웍스 직영주유소의 영업이익률은 1.4%에 그쳤다. 이를 감안해 시장에서는 현대오일뱅크가 최대로 지불할 수 있는 임대료가 매년 400~500억원 수준이 될 것으로 파악하고 있다. 코람코자산신탁이 주유소 200여 곳을 1조3000억원에 인수했다는 점을 감안하면 임대료 400~500억원을 받으면 연 3%대 수익에 불과하다. 6%대 배당을 감당하기에는 아직 부족한 수준이다.

여기에 주유소 외에도 편의점과 카페를 비롯한 여러 상업 시설을 붙여 임대 수익 극대화를 노릴 수 있다. 레버리지를 일으켜 자기자본이익률을 높이는 것도 가능하다. 코람코자산신탁은 자기자본금과 공모자금을 더해 에쿼티로 4000억원가량을 조달하고, 나머지는 차입을 통해 자산매입 자금을 마련한다는 계획을 갖고 있다. 구체적으로는 1조원(주유소 193곳의 자산규모) 가운데 담보인정비율(LTV) 60%를 적용해 6000억원가량은 대출로 마련하고, 4000억원은 지분 투자해 자산을 매입하는 형태를 구상하고 있는 것으로 알려졌다.

IB업계 한 관계자는 "롯데리츠(자산 규모 1조5000억원)의 경우도 2%대 금리로 7000억원가량을 차입해 레버리지 효과로 수익률을 높일 수 있었다"며 "코람코자산신탁도 부동산자산을 담보로 비교적 낮은 금리로 레버리지를 일으켜 목표 배당수익률을 최대한 맞출 수 있도록 딜 구조를 짤 것으로 보인다"고 말했다.

다만 변수는 있다. 현대오일뱅크와 코람코자산신탁 컨소시엄은 양해각서(MOU) 등을 맺지 않고 느슨한 형태로 관련 논의를 해온 것으로 전해진다. 결국 컨소시엄이 거래 완주까지 지속될지 협상과정에서 현대오일뱅크가 코람코자산신탁에 임대료를 얼마나 지불할지 모두 유동적이라는 얘기다.

(사진=코람코자산신탁 홈페이지)

한편, 코람코자산신탁은 국내·외 기관투자자를 대상으로 프리IPO(상장 전 지분 투자)유치할 계획이다. 향후 공모 규모에 대한 부담을 덜기 위한 시도로 해석된다. 코람코자산신탁은 현장실사를 거쳐 내년 상반기 중 SK네트웍스와 매매계약을 체결한다는 계획이다.