이 기사는 2019년 11월 18일 08:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁의 SK네트웍스 직영주유소 인수를 위한 자금 조달 구조가 윤곽을 드러내고 있다. 주유소를 기초자산으로 한 공모리츠를 통해 인수자금 1조원 가량을 마련하되 현대오일뱅크가 리츠가 공모하는 보통주 지분 투자자로 참여해 힘을 보탤 전망이다. 또 현대오일뱅크를 비롯해 SK네트웍스 등 우량기업을 주유소 임차인으로 확보해 안정적인 임대 수익을 유지할 수 있을 것으로 보인다.

15일 투자은행(IB) 업계에 따르면 현대오일뱅크는 전략적 투자자(SI)로서 코람코자산신탁이 설립하는 주유소 리츠의 보통주 지분 일부를 매입할 예정이다. 현대오일뱅크와 코람코자산신탁은 SK네트웍스 직영주유소 인수전 참여를 위해 컨소시엄을 맺으면서 이 같은 합의를 이룬 것으로 파악된다. 이번 딜은 코람코자산신탁이 주유소 자산을 인수해 소유권을 갖고, 현대오일뱅크가 매년 수백억원에 달하는 임대료를 내는 구조로 짜여졌다. 코람코자산신탁은 현대오일뱅크라는 우량 기업을 임차인이자 리츠의 앵커(핵심 투자자)로 확보한 셈이다.

앞서 현대오일뱅크와 코람코자산신탁 컨소시엄은 주유소 314개(직영주유소 203개, 임대 주유소 111개) 인수 희망가로 약 1조3000억원을 베팅해 우선협상자로 선정됐다. 그동안 시장에서는 코람코자산신탁이 대규모 인수 자금을 어떻게 모을지 관심이 집중돼 왔는데, 직영주유소 203곳 중 193곳을 묶어 리츠로 상장해 1조원 가량을 조달할 전망이다. 나머지 주유소 10곳은 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 상업시설 등으로 개발할 예정이다. 건설사와 금융기관 등을 PFV 출자자로 모집해 3000억원 가량을 조달할 수 있을 것으로 전망된다.

주유소 운영을 유지하는 193개 주유소의 자산 규모는 약 1조원이다. 코람코자산신탁은 자기자본금과 공모자금을 더해 에쿼티로 4000억원 가량을 조달하고 6000억원가량은 차입해 주유소 자산 매입자금 1조원을 마련한다는 구상이다. 주유소 리츠의 시가총액을 4000억원 수준으로 계획하고 있다는 얘기다.


리츠 지분 일부에 대해선 프리IPO(상장 전 지분 투자)를 유치해 기관투자자들에게 우선 자금을 모집한다. 코람코자산신탁과 현대오일뱅크의 자기자본 투자금과 공모물량은 2000억원수준이 될 것으로 점쳐진다. 롯데리츠가 성공적으로 상장해 리츠에 대한 관심도가 높아지면서 증권사 PI(자기자본투자) 부문을 비롯해 다수의 국내 투자자들이 관심을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 주유소업의 마진이 낮은 탓에 고배당을 어필하며 투자수요를 끌어모으는 리츠가 성공할지에 대해 회의적인 시선이 많았지만, 현재까지는 순항하고 있다는 것이 이번 딜에 정통한 관계자의 설명이다.

리츠 성패의 관건은 5~6%이상의 높은 배당수익률을 버텨낼 수 있는 임대수익을 확보하느나에 달렸다. 이번에 시도하는 주유소 리츠의 경우 코람코자산신탁이 컨소시엄을 맺은 현대오일뱅크를 비롯해 복수의 우량 임차인을 확보했다는 점에서 긍정적이다. SK네트웍스 직영주유소에는 본업인 주유소 외에도 버거킹과 맥도날드, 편의점CU 등 상업시설이 있다. 여기에서 추가 임대수익을 얻을 수 있다는 얘기다.

주유소 매각 당사자인 SK네트웍스도 임차인으로 참여한다. SK네트웍스가 보유한 차량정비 브랜드 스피드메이트가 직영주유소에 입접해 있기 때문이다. 현대오일뱅크가 내는 연간 400~500억원 수준의 임대료에 더해 추가 임대 수익을 확보해, 리츠 배당수익률을 6%대로 유지할 수 있는 상품 구조를 만들었다는 게 코람코자산신탁의 설명이다.

한편, SK네트웍스와 코람코자산신탁-현대오일뱅크 컨소시엄은 내년 2분기 중에는 주식매매계약(SPA)체결과 인수대금납입(딜 클로징)까지 모두 마무리한다는 계획을 세우고 관련 작업을 진행 중이다. 코람코자산신탁은 조만간 본격적인 현장실사에 착수할 예정이다. 리츠 공모와 상장은 내년 하반기 이뤄질 전망이다. 공모상장 시기가 딜 클로징 이후인데, 이런 경우 통상적으로는 브릿지대출을 활용한다. 코람코자산신탁도 상장 전 증권사에서 브릿지론으로 자금을 조달하고 상장 이후 조달한 자금으로 대출을 상환할 것으로 예상된다.