이 기사는 2019년 12월 12일 15:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 매각 중인 파가니카컨트리클럽(이하 파가니카CC)과 오너스골프클럽(이하 오너스GC)은 모두 사모펀드에 매각될 전망이다. 파가니카CC는 스트라이커캐피탈과 가격 협상을 마치고 본계약을 앞두고 있다. 오너스GC는 두 번의 시도 끝에 신생 사모펀드를 우선협상대상자로 낙점했다.

이들 골프장은 모두 춘천에 자리하고 있고, 거리상으로도 상당히 인접해 있다. 연간 현금창출력도 비슷하다. 그런데 이 같은 유사한 조건에도 불구하고 거래금액이 140억원 가량 차이가 난다. 파가니카CC는 940억원으로 매각가가 최종 확정됐다. 오너스GC는 아직 확정되지는 않았지만, 800억원 선에서 가격이 결정될 예정이다. 이 같은 가격 차이가 발생한 이유는 뭘까.

첫 번째 요인은 거래금액에 캐팩스(CAPEX) 투자액이 반영됐는지 여부다. 골프장 유지 및 보수에 드는 투자 비용이 파가니카CC에는 반영됐지만, 오너스GC에는 반영되지 않았다.

스트라이커캐피탈이 대우건설 측에 최초 제시한 인수가는 915억원이다. 그런데 여기에 수로 공사비가 포함되면서 940억원으로 가격이 올랐다. 파가니카CC는 그동안 별도의 수로가 없어 인근에서 물을 끌어다 써왔다. 이 같은 불편을 해소하기 위해 예정돼 있던 수로 확보 공사가 진행중인데, 스트라이커캐피탈과 협상테이블이 차려기지에 앞서 착공했다. 이렇다 보니 공사비가 이번 거래금액에 포함됐다. 공사비는 25억원이다.

반면 오너스GC는 자산 가치를 기준으로만 가격이 책정됐다. 캐팩스 투자 규모는 반영되지 않았다. 오너스GC의 캐팩스 투자 규모는 30억원 선이다. 파가니카CC에 캐팩스 투자액이 반영됐다는 점을 감안하면 실질적인 거래금액 차이는 100억원 가량 된다.

100억원의 가격 차는 개발 가능한 유휴 부지의 존재 여부와 접근성에 기인해 발생한 것으로 분석된다. 파가니카CC는 개발 가능한 유휴부지로 36만㎡(약 11만평)를 보유하고 있다. 반면 오너스GC는 별다른 여유 땅을 갖고 있지 않다.

시장에선 파가니카CC의 경우 유휴부지를 활용하면 자산가치 증대를 꾀할 수 있을 것으로 보고 있다. IB업계 관계자는 "오너스GC와 가격 차이가 발생한 요인 중 하나는 유휴 개발부지 존재 여부"라며 "파가니카는 보유 부지에 9홀을 추가 개발해 골프장 규모를 확대할 수 있고, 여기에 조명 등 설비를 보강하면 3부제 운영이 가능할 것"이라고 말했다.

이와 함께 접근성 측면에서도 파가니카CC가 오너스GC보다 낫다는 게 시장의 평가다. 파가니카CC는 서울춘천을 잇는 고속도로와 인접해 있어 진입이 수월하다. 반면 오너스GC는 다소 거리가 떨어져 있다. 직선 거리로도 파가니카CC가 오너스GC보다 10km 가량 가깝다.

다만 현금창출력을 고려하면 이 같은 조건이 100억원의 가격차이를 전부 설명하기 어렵다는 시각도 있다. 작년말 기준 파가니카CC의 상각전영업이익(EBITDA, 에비타)은 48억원 수준이다. 반면 오너스GC의 39억원이다. 작년 기준 연간 9억원 가량을 더 벌어들인다는 이야기다. 100억원을 더 벌기 위해선 10년 이상 영업활동을 벌여야 하는 셈이다.

IB업계 관계자는 "전반적인 골프장 여건을 놓고 보면 파가니카CC가 더 우수한 측면이 있다"며 "여기에 스트라이커캐피탈이 과감하게 베팅하면서 가격 차이가 100억원 이상 발생하게 된 것 같다"고 설명했다.