이 기사는 2020년 01월 03일 15시17분 thebell에 표출된 기사입니다

스트라이커캐피탈이 파가니카CC 인수를 위해 ADF자산운용과 손을 잡았다. ADF자산운용을 이번 딜에 참여시킨 것은 골프장 인수주체로 부동산펀드를 내세우기 위해서다. 스트라이커캐피탈이 경영참여형 사모펀드(PEF)를 통해 인수할 수 있었음에도 부동산펀드를 택한 것은 자산 운용을 탄력적으로 하려는 의도가 깔려 있다는 분석이다. 부동산펀드는 운용 기간 중 차입을 할 수 있다. 한도도 순자산의 두 배까지 가능하다.

3일 IB업계에 따르면 스트라이커캐피탈은 파가니카CC 인수를 위해 부동산 펀드 'ADF케이지피1전문투자형사모부동산투자회사(이하 ADF케이지피1)'를 설립한 것으로 확인됐다. 설립 주체는 스트라이커캐피탈이 아닌 ADF자산운용이다. 스트라이커캐피탈이 부동산펀드를 조성할 자격이 없는 탓에 ADF자산운용을 이번 딜에 참여시켰다. ADF자산운용이 조성한 부동산펀드엔 국내 건설사를 비롯해 국내 기관투자자들이 유한책임사원(LP)로 참여했다.

ADF케이지피1은 작년말 전체 매입가 950억원 중 915억원을 1차로 납부했다. 나머지 35억원은 현재 진행 중인 공사가 마무리되면 추가 납부할 예정이다. 대우건설은 수로 확보 등 추가공사를 진행 중이다. IB업계 관계자는 "작년말 파가니카CC 1차 클로징이 마무리됐다"며 "실질적인 거래 종결 시점은 공사가 마무리되고 해당 공사비를 지급한 이후가 될 것"이라고 말했다.

주목할 점은 스트라이커캐피탈이 직접 펀드를 조성하지 않고 ADF자산운용에 맡겼다는 점이다. 이는 스트라이커캐피탈이 전문투자형 사모펀드를 조성할 라이선스가 없기 때문이다. IB업계 관계자는 "스트라이커캐피탈은 경영참여형 PEF를 조성할 라이선스만 갖고 있다"며 "이에 전문투자형 PEF를 만들 수 있는 전문 투자운용사인 ADF자산운용과 손을 잡은 것"이라고 말했다.

부동산펀드는 전문투자형PEF으로 분류된다. 단 경영참여형PEF에 대한 라이선스만으로는 전문투자형PEF를 설립할 수 없다. 스트라이커캐피탈은 신생 사모펀드(PEF)이다. 그동안 개인투자조합을 활용해 벤처기업 등을 위주로 투자해왔으나, 수원여객과 아프리카오픈스튜디오를 시작으로 PEF 투자에 본격 나서고 있다.

물론 스트라이커캐피탈이 경영참여형PEF를 조성해 인수할 수 있었다. 골프장과 호텔과 같은 부동산 자산은 사업과 직접적인 연관성을 갖고 있다보니 부동산이 아닌 '사업'으로 보기도 한다. 이 때문에 거래 대상이 부동산임에도 불구하고 경영참여형PEF로 인수가 가능하다.

스트라이커캐피탈이 이 같은 선택을 한 것은 차입 특례 조항이 적용되는 부동산펀드의 특수성 때문인 것으로 분석된다. 자본시장법 상 집합투자기구는 환매 등의 목에 한해 차입이 가능하도록 제한하고 있다. 다만 부동산집합투자기구의 경우 예외 규정을 두고 있다. 특례 조항으로 순자산의 두 배까지 차입이 가능하다. 특히 자산운용 기간 내에 차입도 가능하도록 하고 있다. 그만큼 레버리지를 일으켜 투자이익을 극대화 시킬 수 있다.

IB업계 관계자는 "부동산 펀드를 택한 것은 차입에 대한 특례조항을 염두에 둔 선택으로 보인다"며 "운용 기간에도 차입이 가능하기 때문에 탄력적으로 펀드를 운용할 수 있는 장점이 있다"고 설명했다.

이와 함께 세제혜택도 고려대상이 된 것으로 보인다. 이르면 올해부터 부동산펀드를 통해 얻은 배당소득은 다른 금융소득과 분리해 더 낮은 세율이 적용된다. 부동산 간접투자 배당소득에 적용될 세율은 9% 수준이다. 이자, 배당 등 금융소득 일반 세율인 14%보다 낮 5%포인트 낮다.