이 기사는 2020년 01월 22일 12:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 수년전 매입한 홈플러스 전주 효자점 매각 절차에 착수했다. 현재 매각 주관사 선정 이후 매도자 실사를 진행 중이다. 조만간 자산에 대한 주요 내용이 담긴 티저레터 발송을 시작으로 본격적인 마케팅 작업에 나설 것으로 보인다.

이지스자산운용은 우량 임차인인 홈플러스와 남아 있는 임대차 계약을 앞세워 마케팅을 펼칠 것으로 보인다. 거기다 임대료의 6년치에 해당하는 임대보증금도 투자자들의 이목을 끄는 요소다. 온라인 시장이 성장하면서 오프라인 매장에 대한 성장세가 둔화되고 있다는 점은 변수로 지목된다.

◇수익률 달성 기준가 최소 '2100억'

22일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용이 홈플러스 전주 효자점 매각을 위해 딜로이트안진을 주관사로 선정했다. 부동산업계 관계자는 "주관사 선정 이후 매도자 실사를 진행 중"이라며 "원매자 접촉 등 본격적인 마케팅 작업은 늦어도 2월부터 시작될 예정"이라고 말했다.

전주 효자점은 이지스자산운용이 2017년 6월 매입한 자산이다. 매입가는 1823억원이다. 세부적으로 보면 건물이 983억원, 토지가 839억원으로 평가됐다. 이때 매도자인 코레이트운용은 시세차익으로만 633억원을 벌었다.

당시 이지스자산운용은 공모를 통해 에쿼티 투자자를 모았다. KB국민은행과 KB증권, 한화투자증권을 통해 개인 투자자로부터 667억원을 모았다. 나머지는 담보대출과 임대보증금으로 충당했다. 대출처는 선순위인 삼성생명(829억원)과 후순위인 하나은행(252억원)으로 구분된다. 금리는 선순위 3.1%, 후순위 4.7%로 상이하다. 이외 임대보증금 규모는 135억원이다.

홈플러스 전주효자점은 전라북도 완산구 용머리로 31(효자동1가 431-5)에 위치해있다. 지하 3층, 지상 6층으로 이뤄져있으며 연면적은 4만7461㎡, 대지면적은 9703㎡다. 지하 1~2층과 지상 1층에는 영업장이, 지상 2~5층에는 주차시설이 각각 위치해있다. 전주 시내에 위치한 7개의 대형마트 중 규모가 가장 크다.

이지스자산운용이 매각에 나선 것은 올해 펀드 만기가 도래하기 때문이다. 홈플러스 전주 효자점 인수 펀드의 만기는 오는 6월까지다. 고객들에게 제시했던 목표수익률(IRR)은 연평균 6% 안팎이다. 이를 충족시키기 위해선 매각가격이 2100억원을 넘어야 할 것으로 보인다.

◇수도권 점포 대비 높은 매출 '장점', 오프라인 성장 둔화 '부담'

홈플러스 전주 효자점은 리테일에 관심을 두고 있는 원매자들의 관심이 이어질 것으로 보인다. 우선 임차 조건이 매력적이라는 점이 장점으로 꼽힌다. 홈플러스는 2011년 20년 장기 임차 계약을 맺고 입주했다. 현재 잔여 임차기간은 10년 가량 된다. 임대차 계약은 매입과 동시에 매수자에게 승계된다.

잔여 임차기간이 10년 가량 남았다는 점은 기관투자자 모집에 유리한 요소중 하나다. 최소 10년 이상의 마스터리스(장기임차) 계약을 선호하는 기관투자자 성향을 고려했을 때 수요는 충분할 것으로 예상된다.

또 임차인이 우량하다는 것은 그만큼 꾸준히 임대료 수익을 거둬들일 수 있다는 얘기다. 거기다 임대보증금도 연간 임대료의 6배 수준인 135억원이다. 홈플러스 전주 효자점의 연간 임대료는 22억원 선이다. 펀드 운용 기간 내에 임대료 수익을 까먹을 일은 없는 셈이다.

부동산업계 관계자는 "홈플러스 전주 효자점은 지역내에서 시장 점유율이 상당히 높다"며 "매출만 놓고 보더라도 웬만한 수도권 점포보다 높은 수준을 유지하고 있다"고 말했다. 전주 효자점은 전국 홈플러스 매출 순위에서 상위 30위 안에 이름을 올리고 있다. 2018년 기준으로 보면 28위에 올랐다.

물론 위험도 상존한다. 국내 상업용 부동산 가격이 오를대로 오른데다, 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있기 때문이다. 리테일에 대한 전망이 어두운 상황이다. 이에 시장에선 매각이 되더라도 원하는 수준의 가격을 받아낼 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견이 나온다.

특히 점포 매각 시점이 만기보다 늦춰질 경우 상환금 지급이 지연될 수 있다는 점은 이지스자산운용에겐 부담이 될 것으로 보인다. 부동산 담보대출 기간(3년)을 연장해야할 경우가 생겨면 추가로 이자비용을 부담해야 하기 때문에 목표수익률 달성이 어려울 수 있다. 현재 연간 금융비용은 임대료보다 많은 37억원 선이다.