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'갤러리아 천안' 매입하는 코람코, 자금조달 구조는 투자비 3100억, 농협중앙회에서 절반 이상 대출…모(母)리츠 에쿼티 685억

고진영 기자공개 2020-02-17 08:47:09

이 기사는 2020년 02월 14일 17:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한화갤러리아 천안점 매입을 진행 중인 코람코자산신탁이 리츠를 통해 투자자금을 조달한다. 인수에 투입된 금액은 3100억원 수준이며 이 가운데 농협중앙회가 대출을 통해 절반 이상을 책임지기로 했다. 농협중앙회는 간접적으로 에쿼티 투자에도 참여하게 된다.

14일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 2월 내로 매매대금을 치르고 매도인인 한화갤러리아 측으로부터 천안 갤러리아 센터시티에 대한 소유권을 넘겨받을 예정이다. 매매가격은 3000억원이며 여기에 취득세, 담보설정비용 등 부대비용을 더하면 실제 투입된 금액은 3147억원가량이다


인수주체로는 코람코자산신탁이 최근 설립한 ‘코람코가치부가형부동산 제2의3호’ 리츠(이하 천안갤러리아 리츠)가 나섰다. 해당 리츠는 총 사업비 중 에쿼티(equity)로 685억원, 대출(loan)로 2365억원가량을 마련한다.

투자금액 대부분을 차지한 대출금의 경우 대주단이 셋으로 구성됐다. 농협중앙회 외에 코람코 Debt 전문투자형사모부동산투자신탁 제1호, 제2호 등이다. 코람코 Debt는 코람코자산신탁의 자회사 코람코자산운용이 작년에 업계 최초로 조성한 국내 부동산 메자닌 대출 블라인드 펀드다. 한국교직원공제회 등이 투자자로 있다.

대출금을 세분해서 보면 한도대출을 제외하고 선순위 대출은 1737억원, 중순위 대출은 733억원 규모다. 코람코 Debt 1호 및 2호가 중순위 대주고 농협중앙회는 선순위와 중순위 대주로 모두 참여했다. 금리는 선순위가 연 2.8%, 중순위가 연 4.6% 수준으로 책정됐으며 이에 따른 연간 이자비용은 82억원 정도로 계산된다.

에쿼티의 경우 또 다른 리츠인 코람코가치부가형부동산제2호 리츠(이하 코람코 제2호 리츠)가 천안갤러리아 리츠의 지분 100%를 확보한다. 코람코 제2호 리츠가 모(母)리츠가 되고 천안갤러리아 리츠가 자(子)리츠로 편입되는 형태다.

코람코 제2호리츠는 코람코자산신탁이 2018년 설립했다. 투자자금부터 미리 모은 뒤 투자 물건을 차후 물색하는 블라인드 방식의 리츠다. 총 사업비 규모는 2100억원 수준이며 한국교직원공제회가 지분 66.67%, 농협중앙회가 14.29%, 경찰공제회가 11.90%를 각각 보유하고 있다. 부동산에 직접 투자하는 대신 자리츠의 주식을 취득하고, 자리츠가 부동산을 매입해 투자수익을 배당받는다. 농협중앙회는 대출 외에 이런 방식으로 에쿼티 투자에도 간접 참여하는 셈이다.

앞서 코람코 제2호 리츠는 자리츠 2개를 만들어 각각 강남역 YBM개발사업과 한국씨티은행 다동사옥 매입에도 투자했다. 천안갤러리아가 3번째 자리츠인 셈이다. 사업별로 투자된 금액을 보면 YBM개발사업과 다동사옥이 각각 700억원이다. 남은 금액은 모두 천안갤러리아 매입에 썼다.

천안갤러리아 리츠는 향후 한화갤러리아가 세일앤드리스백(Sale and Leaseback) 방식으로 15년간 빌려 쓰게 된다. 관리비를 모두 임차인이 부담하는 트리플네트(Triple-Net) 방식에 합의했다. 임대료는 연간 140억원으로 계약기간 내 인상이 없는 고정 조건이다. 배당가능이익의 90% 이상을 현금배당할 계획이며 예상 이익 배당률은 6.5%~7.5% 수준이다.
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