이 기사는 2020년 02월 05일 18:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설의 자회사인 자이에스앤디(S&D)가 코람코자산신탁이 추진 중인 주유소 개발 사업에 참여한다. 코람코자산신탁이 SK네트웍스가 직접 보유하고 있는 203개 주유소를 매입해 운용할 예정이다. 매입 대상 중 193개 주유소는 리츠에 담아 운용하고, 나머지 10개는 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 개발한다는 계획이다.

◇자이에스앤디, 주유소 개발 PFV에 300억대 출자

5일 건설업계에 따르면 자이에스앤디가 코람코자산신탁이 설립 예정인 PFV에 312억원을 출자키로 했다. 현재 코람코자산신탁은 주유소 개발을 위해 PFV 설립을 추진 중이다. 해당 PFV는 SK네트웍스로부터 매입할 직영 주유소 중 일부에 대한 개발을 도맡을 예정이다.

건설업계 관계자는 "주유소 매매 계약이 체결된 이후 구체적인 개발안이 확정될 것"이라며 "자이에스앤디 외에 추가로 참여하는 디벨로퍼가 있는 것으로 안다"고 말했다.

코람코자신산탁은 SK네트웍스가 보유한 203개 주유소 매입을 추진 중이다. 매입 이후 자산 운용은 투트랙으로 진행된다. 리츠를 통해 193개 주유소를 운용하고, 나머지 10개는 개발한다는 계획이다. 이를 위해 코람코자산신탁은 앞서 재무제표와 토지감정평가서 등 상세실사를 거쳐 선별작업을 마쳤다.

리츠에 포함될 주유소는 용산구 청암동 SK강변주유소와 서울 종로구 경운동 SK제동주유소 등 총 193개이다. 코람코자산신탁은 해당 자산을 담은 리츠 설립에 나섰다. 현재 구제척인 재원 조달 계획을 수립하고 국토교통부에 영업인가 신청까지 마친 것으로 파악된다. 리츠 구조를 살펴보면 조달 예정인 자금 규모는 1조724억원에 이른다.

리츠에 포함되지 않은 10개 주유소는 별도로 PFV를 설립해 인수한 후 개발한다. 개발은 자이에스앤디를 비롯한 디벨로퍼와 협업한다는 방침이다. 이들 10개 주유소 매입에 대략 3000억원 가량이 투입될 전망이다. IB업계 관계자는 "지리적인 요건이 반영되면서 거래금액이 책정됐다"며 "개발 예정인 주유소가 대부분 노른자 땅에 자리하고 있다"고 말했다. 이들 주유소의 가격은 전체 거래금액의 '5분의 1'에 해당한다.

이와 관련 코람코자신신탁 관계자는 "구체적인 내용은 답변하기 어렵다"고 말했다.

◇디벨로퍼 자이에스앤디 어떤 곳?

자이에스앤디는 GS건설의 자회사로 2000년 4월 ㈜이지빌이라는 이름으로 설립됐다. 2016년까지만 해도 시설물유지관리업과 주택관리업을 주로 했다. 공사도 하기는 했지만 정보통신공사에 국한돼 있었다.

이후 2016년 자이서비스를 흡수합병하면서 홈네트워크 공사를 하기 시작했고, 이어 주택공사로 영역을 확대했다. 2018년 3월부터 자이에스앤디란 사명을 사용 중이다. 사명 변경과 함께 지난해부터 자이에스앤디는 기존 부동산 운영 및 관리 실적에 더해 부동산 개발사업 확대에 본격 나섰다. 이때부터 급격한 성장세를 보였다. 2018년 매출은 2126억원으로전년대비 49.4% 늘었다. 영업이익은 144억원으로 35.2%나 불어났다.

주택 시공사를 넘어 디벨로퍼로의 변신도 모색 중이다. 그 일환으로 지난해 5월엔 마스턴투자운용이 펀드를 통해 보유 중이던 서울시 서초구 서초동 반포대로 18길 일대 부지를 인수했다. 매매가격은 667억원이다. 부지 규모는 3294.10㎡로 3.3㎡ 당 6682만원 수준이다. 자이에스앤디는 단순 분양이 아닌 임대 아파트로 개발한다는 계획이다.

이에 더해 작년 9월엔 안양 박달동에 있는 GS칼텍스 주유소와 인근의 부지 일부를 매입했다. 총 토지 매입금액은 200억원 초반대 수준이다. 개발 형태를 아직 확정되지 않았다. 아파트로 할지 오피스텔로 할지 사업성 검토를 하고 있는 것으로 전해진다.

박달동과 서초동에 이어 알짜 부지에 자리한 SK네트웍스 주유소 개발에 참여하면서 디벨로퍼로의 면모를 갖춰나고 있다는 평가다. 디벨로퍼는 흔히 시행사라 불리는데, 핵심은 땅이다. 개발을 통해 이익을 실현하고, 이것을 기반으로 다시 개발부지를 매입하는 선순환 구조를 갖춰야 지속 성장이 가능하다.