이 기사는 2020년 03월 05일 14:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용(이하 유경PSG)이 하이트진로 서초사옥 매각 우선협상자로 고가를 제시한 KB부동산신탁과 코람코자산신탁이 아닌 신한리츠운용을 택했다. 가격 차이가 적지 않았지만, 딜 종결성에 우선순위를 두고 평가하면서 성패가 갈렸다. 특히 신한리츠운용이 제안한 인수구조 역시 경쟁사보다 리스크가 덜하다는 측면도 영향을 미친 것으로 분석된다.

경쟁사들은 공모리츠를 통해 인수재원을 마련한다는 계획이었다. 반면 신한리츠운용은 상장돼 있는 신한알파리츠의 자리츠를 편입하는 형태로 딜 구조를 짰다. 모두 리츠를 투자수단(vehicle, 비히클)으로 활용한다는 점은 같았지만, '공모'여부에서 차이가 갈렸다는 평가다. 현재 시장 상황이 그리 녹록치 않다. 사회적 이슈로 불거진 코로나19로 투자시장 분위기가 심상치 않은 상태다.

◇매각가 2300억 선, 딜 종결성 초점

5일 부동산업계에 따르면 하이트진로 서초사옥 매각 우선협상자로 선정된 신한리츠운용이이 매도자 측에 제시한 가격이 3.3㎡당 2800만원 선인 것으로 파악됐다. 주목할 점은 신한리츠운용이 최고가를 제시한 원매자가 아니라는 점이다. 지난달 말 진행된 입찰에서 최고가를 제시한 곳은 KB부동산신탁이다. 3.3㎡당 3000만원 초반대를 제시했다. 뒤를 이어 코람코자산신탁, 하나자산신탁 순이었다. 이들의 가격 차이는 그리 크지 않았다.

3.3㎡당 400만원 가량의 차이가 나는 셈인데, 이를 전체 금액으로 보면 300여억원에 이른다. 하이트진로 서초사옥의 매각 대상 연면적은 약 2만7720㎡ 수준이다. 신한리츠운용이 제시한 가격은 2300억원 선이다. 반면 입찰가 기준 최고가는 2700억원에 육박한다. 유경PSG 입장에선 이 가격 차이만큼의 시세차익을 포기한 셈이다.

유경PSG가 이 같은 선택을 한 이유는 뭘까. 유경PSG는 우선협상대상자를 택할 때 우선적으로 고려한 요소는 딜 종결성이다. 이번에 입찰제안서를 평가해 리스크가 가장 낮다고 생각하는 투자자를 선택한 것이다. 실제 유경PSG는 매각 초기부터 '종결성'에 초점을 맞춰 투자금을 회수한다는 방침을 정하고 거래를 진행했다.

유경PSG가 딜 종결성에 우선순위를 둔 것은 운용중인 펀드가 공모펀드이기 때문이다. 개인투자자를 대상으로 한 만큼 안정적으로 투자금을 회수하는 선택을 한 것으로 보인다. 앞서 2017년 하이트진로 서초사옥을 인수했을 때 유경PSG는 전체 매입대금에서 800억원가량을 공모형 부동산 펀드로 투자하고 나머지 1000억원 가량을 외부 차입을 통해 마련했다.

최근 라임자산운용 사태를 계기로 한층 투자자 보호에 대한 중요성이 높아지고 있다는 점도 이 같은 의사결정에 영향을 미쳤다는 게 시장의 시각이다. 부동산업계 관계자는 "라임자산운용의 환매중단 사태로 다수의 피해자가 양산됐다"며 "유경PSG도 오는 6월 만기를 앞두고 안정적으로 투자자들에게 이익을 배분하는데 주안점을 둔 것 같다"고 말했다.

◇신한리츠, 거래구조 가장 안전 판단

유경PSG가 신한리츠운용에 배타적 협상권한을 준 것은 이 같은 딜 종결성에 가장 부합하기 때문이다. 제안한 구조를 살펴보면 신한리츠운용은 응찰자들 가운데 유일하게 임찰보증금을 납부했다. 입찰보증금은 매도자 측 입장에선 안정장치나 다름없다. 거래가 무산될 경우 그만큼 몰취하고, 이후 다시 매각에 들어가면 되기 때문이다. 해당 보증금은 펀드의 수익으로 잡힌다.

부동산업계 관계자는 "입찰보증금을 냈다는 것은 그만큼 거래 종결에 대한 자신감의 표현"이라며 "최근 거래된 프라임오피스인 영시티 매각 거래에서도 보증금을 걸었던 원매자가 최고가를 제시했던 곳을 제치고 우선협상권을 확보했다"고 말했다.

이와 함께 신한리츠운용은 시장 상황을 감안해 사모리츠 형태로 재원을 마련한다는 계획이다. 거기다 신한금융그룹의 지원이 있다 보니 재원 조달 리스크는 사실상 없는 편이라는 게 시장의 평가다.

이에 반해 KB부동산신탁과 코람코자산신탁, 하나자산신탁의 경우 공모리츠를 통해 인수를 추진한다는 계획을 내놨다. 별도의 입찰보증금은 없었다. 문제는 최근 투자시장 분위기가 전처럼 활발하지 않다는 점이다. 국가적 재난사태로 볼 수 있는 '코로나19' 바이러스 문제때문이다. 현재 시장 분위기론 공모리스크가 존재한다고 볼 수 있다. 특히 최고가를 제시한 KB부동산신탁은 공모리츠 시장에서 남다른 경쟁력을 보유하고 있지만, 갑작스런 외부환경 변화에 따른 리스크 확대 우려로 우선순위에서 배제됐다.

부동산업계 관계자는 "이번 입찰가로 보면 신한리츠운용이 최고가를 제시한 것은 아니지만, 최근 거래가 종결된 강남권역 빌딩과 비교하면 경쟁력 있는 가격"이라고 말했다.

작년 거래가 종결된 인근의 삼성생명 삼성동빌딩의 3.3㎡당 매각가는 2500만원 선이다. 연면적을 고려한 총 가격은 2320억원 안팎이다. 이와 비교하면 이번 서초사옥의 거래금액은 3.3㎡당 300만원 가량 높은 셈이다.