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서주산업개발, 쉐라톤 호텔 '법인 매각' 가능할까 호텔업황 불확실성 가중, 자산 매각에 무게···개발 전제 디벨로퍼 관심

이명관 기자공개 2020-04-03 08:11:32

이 기사는 2020년 04월 02일 06:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

'쉐라톤 팔래스 강남' 매각은 순탄하게 이뤄질까. 호텔 운영 주체인 서주산업개발이 악화한 재무를 점검하기 위해 외부에 재무 컨설팅을 의뢰했다. 매각을 염두에 둔 행보로 확인됐다. 자본 유치도 고려대상이라고 하지만 악화하고 있는 호텔업에 자본을 투입할 투자자를 찾는 게 현실적으로 쉽지 않아 보인다. 사실상 매각을 위한 행보나 다름없다.

매각이 본격화되더라도 이슈가 없는 것은 아니다. 매각 형태가 화두가 될 전망이다. 매각 방식을 어떻게 하느냐에 따라 가격이 달라지기 때문이다. 현재로선 법인 매각보다 자산 매각으로 이번 딜이 진행될 공산이 크다. 악화한 수익성 탓에 법인 매각으로 진행할 경우 제값을 받아내기 어렵다는 게 중론이다. 반면 자산 매각 형태로 할 경우 '땅'값을 기준으로 가격을 산정한다. 법인 매각보다는 가격을 더 받아낼 가능성이 높다.

◇현실적으로 어려운 '법인 매각'

서주산업개발이 악화한 재무를 점검하기 위한 취지로 딜로이트안진에 재무 컨설팅을 의뢰한 상태다. 물론 단순 재무 점검은 아니다. '업' 자체의 전망이 어둡다 보니 매각을 염두에 둔 행보로 확인됐다. 이외 자본 유치 등도 고려하고 있지만, 매각에 무게가 실린다. 전망이 어두운 업에 자본을 투입할 투자자를 찾는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.

IB업계 관계자는 "자본유치는 현실적으로 어려운 게 사실"이라며 "이번 재무 컨설팅은 매각을 염두에 둔 행보로 보면 된다"고 말했다.

매각은 우선 법인 매각을 고려하고 있는 것으로 전해진다. 이는 쉐라톤 호텔과 맺어진 브랜드 계약 기간을 고려한 선택으로 풀이된다. 서주산업개발은 앞서 2016년 하반기 쉐라톤 호텔과 계약을 맺고 리브랜딩에 나섰다. 당시 계약기간을 10년으로, 오는 2026년까지다.

이 경우 원매자 군은 호텔업을 영위하고 있는 곳 혹은 신규로 호텔업에 진출하려는 곳으로 압축된다. 호텔업황을 고려할 때 기존 호텔업자의 경우 여력이 있는 곳을 찾기 어려울 것으로 보인다. 그렇다면 새로 호텔업에 진출하려는 곳이 후보군이 될 텐데, 이 경우에도 변수가 많다.

우선 고정비다. 통상 연간 수수료는 10억원 안팎이다. 5성급 호텔에 수반되는 품위 유지비 성격의 비용도 적지않다. 남은 계약기간 동안 매년 20억원에 육박하는 고정비를 내야 한다. 자체 재무 여력이 뒷받침되는 곳이어야 안정적인 호텔영업이 가능하다는 얘기다. 문제는 호텔업황의 불확실성이 확대되고 있다는 점이다. 우선 코로나19가 언제 종식될지 가늠하기 어렵다. 코로나19를 잘 이겨냈다고 하더라도 향후 발생 가능성이 높은 또다른 전염병 리스크도 무시할 수 없다.

IB업계 관계자는 "전염병은 앞으로도 인류에 언제든 닥칠 수 있는 위험요소"라며 "호텔업이 다른 업종보다 리스크가 큰데, 이를 감수하고 호텔업에 진출할 원매자가 있을지 모르겠다"고 말했다.

◇대안으로 '자산 매각' 거론

현실적으로 법인 매각은 어렵다는 게 중론이다. 이에 시장에선 자산 매각 거래로 진행될 가능성이 높다고 보고 있다. 쉽게 말해 땅을 파는 것으로 보면 된다. 자산 매각을 할 경우 매도자는 가격 측면에서 이점이 있다. 법인 매각 시 호텔업을 통해 거둬들이는 현금창출력을 기반으로 가격을 산정하게 된다. 이때도 자산가치가 고려되겠지만, 가치 산정의 핵심은 아니다.

현재 서주산업개발의 현금창출력은 좋은 편이 아니다. 작년을 제외하고 최근 3년 연평균 에비타(상각전 영업이익, EBITDA)는 50억원대다. 그런데 작년엔 30억원대로 급감했다. 거기에 잉여현금흐름(FCF)은 모두 마이너스(-)다. 캐팩스(CAPEX) 투자 등 필요한 지출을 하고 나면 남는 게 없는 셈이다.

반면 자산 매각을 할 경우 쉐라톤 팔래스 강남의 지리적 이점을 모두 인정받을 수 있다. 호텔 부지가 가치 산정의 기준이 되기 때문이다. 쉐라톤 팔래스 강남은 강남고속버스터미널 인근에 자리하고 있다. 반포구 일대 땅값을 감안하면 수천억원은 받아낼 수 있을 것으로 보인다.

이 같은 지리적 이점은 부동산 디벨로퍼가 주목하고 있는 대목이다. 쉐라톤 팔래스 강남이 매물로 나오자 몇몇 부동산 디벨로퍼가 인수를 타진하고 있는 것으로 파악된다. 지리적인 이점을 살려 개발을 전제로 하고 있다. 도심 각 지역에 자리하고 있는 만큼 주거형 오피스텔뿐만 아니라, 상업용 오피스로의 개발 등이 용이할 것으로 보고 있다.

IB업계 관계자는 "부동산 디벨로퍼가 개발이익을 노리고 호텔 인수를 검토하고 있다"며 "서주산업개발도 업을 포기할 경우 가격 측면에서 장점이 있는 자산 매각 형태로 거래를 진행할 가능성이 높다"고 말했다. 실제 지난달 초 같은 이 같은 형태로 부동산 디벨로퍼인 MDM이 호텔을 매입했다. 거래 대상은 부산 소재 그랜드호텔로 매입에 2400억원을 들였다.
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