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삼성SRA운용, 홈플러스 4개점 매각 변수 '우선매수권' 임대차 계약에 포함 3년 뒤 권리행사 가능, 행사가격 공정가치 평가액

이명관 기자공개 2020-05-20 08:49:31

이 기사는 2020년 05월 19일 15:27 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 '홈플러스 4개점'을 순조롭게 매각할 수 있을까. 현재 매도자 측은 주관사로 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield, 이하 쿠시먼)를 선정하고 매각 일정을 조율 중이다. 이 가운데 홈플러스가 가진 우선매수권이 변수가 될 전망이다. 홈플러스는 이번 거래와 무관하게 추후 우선매수권을 행사할 수 있다. 가격은 공정가치 평가를 통해 산출하도록 돼 있다.

매수자 입장에서 보면 홈플러스의 우선매수권은 투자금 회수에 리스크 요인으로 해석된다. 자칫 공정가치 평가를 통해 산출된 평가액이 인수할 때 설정한 목표치보다 낮을 수 있기 때문이다.

19일 부동산업계에 따르면 삼성SRA자산운용이 매각 중인 홈플러스 4개점 점포에 '홈플러스'가 우선매수권을 보유하고 있는 것으로 확인됐다. 우선매수권은 과거 유동화할 당시 임대차계약에 포함되어있는 권리다.

앞서 홈플러스는 2013년 자산 유동화를 위해 다수의 점포를 '세일앤리스백(Sale & Lease back, 매각 후 재임대)' 방식으로 매각했다. 삼성SRA자산운용은 그해 12월께 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점을 6300억원을 들여 매입했다. 이때 홈플러스가 우선매수권이 포함된 임대차 계약을 맺었다. 계약기간은 15년이다.

홈플러스가 가진 우선 매수권은 이번 거래에는 직접적으로 영향을 미치지는 않을 전망이다. 통상적인 우선매수권이 포함된 딜을 보면 입찰을 거쳐 예비 우선협상자로 투자자 한 곳을 낙점한다. 이후 우선매수권을 행사하지 않으면 예비 우선협상자로 선정된 투자자가 최종적으로 해당 자산을 인수한다. 반면 우선매수권을 가진 원 소유주가 권리 행사에 나서면 최종 인수자는 원 소유주가 된다. 거래조건은 예비 우선협상자의 것도 동일하다.

실제 최근 거래가 종결된 하이트진로 서초사옥 매각 거래에서 우선매수권으로 인수자가 결정됐다. 우선매수권을 가지고 있던 하이트진로가 권리 행사에 나서면서 예비 우선협상자였던 신한리츠운용이 고배를 마셨다. 최종 인수자는 KB자산운용이었는데, 하이트진로가 직접 인수가 아닌 제3자를 지정하면서 이 같은 결과가 나왔다. 입찰이 아닌 우선매수권이 인수자를 결정한 것이다.

반면 홈플러스가 가진 우선매수권은 성격이 조금 다르다. 거래 종결 후 3년 뒤 권리 행사가 가능하다. 행사가격도 우선매수권 행사 시점에 맞춰 공정가치를 평가해 산출하기로 약속돼 있다. 이번 거래에서 우선매수권 탓에 인수자가 변경되는 일은 벌어지지 않는다는 얘기다.

그럼에도 홈플러스 4개점을 인수하는 매수자 입장에선 고려해야할 요소인 점은 분명하다. 투자 수익률에 영향을 미치기 때문이다. 3년 뒤 홈플러스가 우선매수권을 행사한다고 나오면 공정가치를 기준으로 무조건 처분해야 한다. 이때 목표한 매각가를 받아내지 못할 수도 있다. 앞서 매수한 금액보다 평가액이 낮게 나올 수도 있다.

그나마 지리적인 요건이 우수하다는 점이 잠재 원매자들에겐 위안거리다. 부동산업계 관계자는 "3년 후 권리 행사가 가능한 우선매수권은 이번 거래에서 변수가 될 것으로 보이인다"며 "다만 4개 점포 모두 역세권에 자리하고 있다 보니 향후 공정가치 평가에서 손해 볼 가능성은 낮아 보인다"고 말했다.

매각 대상인 홈플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점은 지리적으로 이점을 가지고 있어 상반기 투자자들이 주목하고 있는 매물로 평가받는다. 이들 자산은 2013년 매물로 나왔을 때부터 치열한 인수전이 전개됐을 만큼 홈플러스 점포 내에서도 우량 자산으로 평가받는 곳들이다. 이들 4곳은 2013년 매각 당시 매출 순위 상위 20위권에 모두 포진해 있었다. 이들 4개 점포의 매출은 매각된 이후로도 꾸준했고, 줄곧 상위권을 유지했다.
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