이 기사는 2020년 06월 08일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

한화갤러리아가 '갤러리아 광교점' 매각을 추진한다. 매각은 일반적인 세일앤 리스백 형태다. 유동성 확보를 위한 차원으로 해석된다. 최근 3년 동안 한화갤러리아는 현금흐름이 좋지 않았다. 2017년 잉여현금흐름(FCF)이 마이너스로 돌아선 뒤 작년까지 지속해서 순유출 기조가 이어지고 있다. 영업활동을 통해 벌어들이는 이익으로 '고정자산투자(CAPEX) 자금을 감당하지 못하는 악순환이 이어지고 있다. 이 과정에서 부족 자금을 외부차입에 의존하면서 총 차입금도 늘고 있다.

8일 업계에 따르면 한화갤러리아는 갤러리아백화점 광교점 매각을 위해 주관사 선정 절차를 진행 중이다. 이를 위해 국내외 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다. 국내 부동산 자문사 중 상위권에 자리한 주요 업체 다수가 RFP를 수령했다. 제안서 접수는 오는 11일까지다. 접수한 제안서를 기반으로 프레젠테이션(PT)을 거쳐 이달 중순께 주관사 선정이 마무리될 것으로 보인다.

부동산업계 관계자는 "하반기 주목받는 딜이 될 것으로 예상될 정도로 자문사 입찰 경쟁이 치열하게 전개될 것으로 보인다"며 "예상 매각가는 한화갤러리아가 광교점 조성을 위해 투입한 자금을 상회할 것"이라고 말했다.


이번 매각은 한화갤러리아가 광교점을 매각한 후 재임차하는 세일앤리스백 형태로 진행된다. 중도해지 조항 없이 임대차 계약기간 10년 이상을 보장할 전망이다. 임대차 계약기간이 길어질 경우 국제회계기준상 부채로 인식될 수 있어 조율이 필요할 것으로 보인다.

앞서 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각도 세일앤리스백 형태로 추진해 성사시켰다. 작년 하반기께 매각 프로세스를 시작해 지난 2월 거래를 종결했다. 매수자는 코람코자산신탁으로 한화갤러리아는 천안 센터시티 매각을 통해 3000억원에 이르는 현금을 손에 쥐었다.

갤러리아 광교점은 2010년 천안점 오픈 이후 지난 3월 10년 만에 선보인 신규 점포다. 지하 7층~지상 12층 규모의 복합엔터테인먼트형 판매시설로 한화갤러리아 5개 점포 중 가장 큰 규모다. 한화갤러리아는 광교점을 경기 남부권의 새로운 랜드마크로 만들겠다는 목표에서 많은 공을 들여왔다. 특히 건물의 디자인에 차별성을 입히기 위해 세계적으로 유명한 건축가인 렘 콜하스 사무소에 맡겼다. 이렇게 투입된 자금만 무려 5000억원에 이른다.

한화갤러리아가 자산유동화에 나선 이유는 유동성 확보 차원으로 해석된다. 갤러리아 광교점 투자에 수천억원이 투입된 데다 최근 3년 동안 현금흐름이 나빠 재무 구조가 악화 조짐을 보이고 있기 때문이다.

한화갤러리아는 2017년부터 잉여현금흐름(FCF)이 마이너스(-) 기조를 보였다. 잉여현금흐름은 회사가 영업을 통해 창출한 현금유입액에서 영업능력 유지를 위해 지출되는 고정자산투자(CAPEX)를 차감한 액수다. 잉여현금흐름이 마이너스라는 이야기는 벌어들이는 영업현금으로 고정자산투자를 감당하지 못한다는 뜻이다.

세부적으로 보면 2017년 -537억원, 2018년 -25억원, 2019년 -654억원 등이다. 3년 누적 총 순 유출액은 -1218억원에 이른다. 같은 기간 영업활동현금흐름(NCF)는 2017년 452억원, 2018년 318억원, 2019년 527억원이었다. 부족한 운영자금은 외부 차입을 통해 메웠다. 총차입금은 2017년 4117억원에서 2019년 5560억원으로 불어났다.

이와 관련 한화갤러리아 관계자는 "유동성 확보 및 신규사업 투자 확보 일환으로 세일앤리스백 형태로 매각을 검토 중"이라며 "원하는 수준의 대외적인 자산가치 평가를 받을 경우 세일앤리스백에 대한 실무 검토가 진행될 것"이라고 말했다.