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[부동산 운용사 열전]LB그룹·김형석대표 '합작품' LB운용, 히든밸류 '창조자'①㈜LB 지분 80%, 김형석 대표 20%...'밸류애드·오퍼튜니스틱' 전략 주력

이효범 기자공개 2020-06-16 13:09:49

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 06월 12일 07:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

LB자산운용은 범 LG가(家)에 속하는 LB그룹과 미래에셋자산운용 부동산부문 부사장 출신인 김형석 대표가 합심해 설립한 운용사다. 김 대표가 그동안 업계에서 쌓아온 역량과 노하우, LB그룹의 인프라를 기반으로 빠르게 시장에 안착했다. 설립 4년여 만에 운용자산은 3조원 규모로 불어났다.

특히 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략으로 국내 실물 부동산 투자에 강한 면모를 보이면서 두각을 나타냈다. 부동산 대출채권 투자를 거의 하지 않는다는 점도 특징이다. 외형을 키우는 데 치중하기보다 부동산의 숨겨진 가치를 창출해 자본차익을 극대화하는 게 LB자산운용의 스타일이다.

◇김형석 대표의 도전, LB그룹 '러브콜'…계열사 시너지 기대

LB자산운용의 설립은 김형석 대표(사진)와 LB그룹이 손을 잡으면서 시작됐다. 그는 한국씨티은행(옛 한미은행)에 입행해 금융업에 첫발을 내딛었다. 은행에서 부동산금융 프로젝트파이낸싱(PF) 업무를 맡아 부동산금융 팀장 자리까지 오르면서 전문성을 쌓았다.

2004년 미래에셋으로 이직해 미래에셋맵스자산운용 부동산부문 투자본부장 전무, 미래에셋자산운용 부동산부문 부사장까지 역임했다. 부동산은 그의 커리어를 관통하는 핵심 키워드다. 오랜기간 전문성과 노하우를 갖춘 그의 자신감이었을까. 2016년 샐러리맨 생활을 접고 꿈으로 간직해온 창업전선에 뛰어들었다.

당시 LB그룹은 지주사 역할을 하는 ㈜LB 산하에 금융, 서비스, 제조 등 3대 사업군을 중심으로 사업을 벌여왔다. 금융부문 계열사로 벤처캐피탈인 LB인베스트먼트와 경영참여형 사모펀드(PEF)를 운용하는 LB프라이빗에쿼티 등을 두고 있었다. 특히 벤처캐피탈업계에서만 20년 넘게 투자를 해왔다.

LB그룹의 모태인 LB인베스트먼트는 1996년 7월 중소기업창업지원을 목적으로 설립된 LG그룹의 계열 창업투자회사다. 2000년 구자경 LG그룹 명예회장의 셋째 아들인 구자두 현 LB그룹 회장이 LG그룹에서 분리된 LB인베스트먼트를 맡았다. 지난해말 기준 ㈜LB의 최대주주는 구 회장의 아들인 구본천 LB그룹 부회장(28.27%)이다. 그의 동생 구본완 LB휴넷 대표(26.65%)도 지분을 갖고 있다. 나머지 지분은 구 부회장의 배우자, 아들, 조카, 기타주주 등이 보유 중이다.

LB그룹은 2016년을 전후해 점차 성장세를 보이던 국내외 부동산 시장을 새로운 성장동력으로 삼고 자산운용사를 설립해 사세 확장을 노렸다. 운용사를 이끌어갈 전문가를 물색하던 가운데 미래에셋자산운용 출신인 김 대표를 적임자로 발탁했다. 앞서 LB그룹과 인연이 없던 김 대표였지만 고심 끝에 손을 잡고 함께 운용사를 만들기로 했다.

김 대표는 "큰 조직에서 십수년 생활을 하면서 주주, 임직원, 클라이언트가 모두 만족할 수 있는 회사를 만들어보고 싶다는 생각을 해왔다"며 "당시 주변의 만류가 적지 않았지만 아직까지는 예상했던 대로 가는 중"이라고 했다. 그는 "LB그룹은 벤처투자업계에서 20여년간 업력을 쌓아왔는데 기관투자가들 사이에서도 평판이 상당히 좋았다"며 "LB그룹의 경영진들의 면면도 훌륭하다고 판단해 운용사 창업을 함께 하기로 했던 것"이라고 설명했다.

김 대표는 스스로 생각하는 이상적인 자산운용사를 만들어 보고 싶다는 열망을 갖고 있었다. LB그룹이라는 든든한 지원군을 만났지만, 그의 소신대로 경영할 수 있는 자율성도 중요했다. 단순히 사장이라는 직함을 위해 창업을 꿈꾼건 아니었다. 그가 LB자산운용 설립 당시 LB그룹과 2:8 비율로 자본을 출자했던 것도 이 때문이다. 김 대표와 LB그룹의 지분비율은 현재까지도 유지되고 있다.


LB그룹은 김 대표에게 LB자산운용의 경영을 맡기면서 VC, PEF로 구성됐던 금융부문 라인업을 부동산 등 대체투자로 확대할 수 있었다. 2016년 국내 전체 부동산 펀드 시장(설정액 기준)은 40조원 대에 머물렀으나 올들어 100조원을 돌파할 정도로 커졌다. 이를 감안하면 당시 LB그룹의 대체투자 확대 시도는 결과적으로 성공적인 선택이었다. LB자산운용의 지난 4월 기준 전체 운용자산은 3조원에 육박한다.

LB그룹 일원으로서 계열사들과의 시너지 창출도 LB자산운용의 임무 중 하나다. 김 대표는 "필요에 따라서 계열사와 같이 투자에 참여하거나, 설정하는 펀드에 계열사들이 공동투자를 실시할 수 있다"며 "VC나 PEF 등이 투자한 기업들의 부동산도 상당히 많기 때문에 부동산, 벤처, PEF 등이 연계해서 할 수 있는 딜(Deal)들은 생각보다 많다"고 말했다. 그는 "기업 부동산에 대한 유동화나 자문 등을 제공하는 쪽으로 시너지가 있을 것"이라고 설명했다.

◇성과보상 체계 투명화, 맨파워 기반…국내 실물투자로 수익률 극대화

김 대표는 운용사 설립 당시 임직원들에 대한 성과급 기준을 만들어 사내 규정으로 명문화했다. 딜에 직접 기여한 임직원에게는 성과보수의 30%를 지급하고, 연간 순이익 20%를 전체 임직원에게 지급하는 등의 다소 구체적인 내용을 넣었다. 또 출자 당시 주주간 계약서에서도 이같은 내용을 모두 반영했다. 지배주주인 LB그룹으로부터 이같은 성과보상 체계에 동의을 이끌어냈다.

사실 자산운용사 중에서 성과보상 기준을 이처럼 명시하는 곳은 그리 많지 않다. '금융업은 맨파워가 가장 중요하다'는 지론을 가진 김 대표가 밀어붙인 일이었다. 이처럼 명확한 성과보상 기준은 LB자산운용에 인재들이 모일 수 있었던 유인으로 작용했고, 인재들이 소싱한 양질의 딜은 LB자산운용의 성장동력이 되는 선순환고리를 만들었다.

LB자산운용은 인력 30여명이다. 설립 초기였던 2016년말까지만 해도 구성원은 10명이 안됐다. 3년 반만에 인력이 급속도로 늘어난 셈이다. 올들어 코로나19 확산으로 신규 딜 소싱에 주춤하는 와중에서 4명의 신규 인력을 충원하기도 했다. 운용조직은 김 대표 투자1, 2, 3본부로 편제돼 있다. 3개 본부 산하에 5개 팀을 두고 있다. 1본부는 해외, 2본부는 국내와 해외, 3본부는 국내 투자를 주로 담당한다.

*LB자산운용 조직도

김 대표와 뜻을 함께하는 미래에셋자산운용 출신들도 많다. 국내투자를 담당하는 투자3본부 임호순 본부장은 김 대표와 함께 미래에셋자산운용 부동산부문 투자팀장을 역임했다. 이외에도 3본부 소속 인력들은 주로 미래에셋자산운용 출신으로 꾸려져 있다.

투자2본부는 주로 하나대체투자운용 출신들이다. 이성용 본부장 상무를 비롯해 박근형 이사, 서동현 이사 등이다. 하나대체투자운용은 국내 최초 부동산 전문 운용사인 다올자산운용으로 설립돼 오랜 업력을 쌓은 곳이다. 가장 최근에 세팅된 본부는 투자1본부다. 한화자산운용, 시몬느자산운용 등을 거친 조윤석 본부장 상무를 비롯해 장문경 이사 등이다.

LB자산운용은 국내 실물 부동산 투자를 주력으로 한다. 코어 오피스 경쟁입찰보다 밸류애드와 오퍼튜니스틱 전략을 선호한다. 그동안 실시한 주요 딜 중에서 코어 오피스 빌딩 인수나 부동산 담보 대출채권 투자가 거의 없다는 점은 다른 부동산 운용사들의 트랙레코드와 비교해 차이점으로 꼽힌다.

자산운용사의 역량을 발휘할 수 있는 딜을 선호하는 김 대표의 성향과도 무관치 않다. LB자산운용은 △장기적 관점 △투명성 △수익성과 안정성의 조화 △가치증대라는 4대 투자원칙을 세우고 있다. 특히 가치 증대는 차별화된 운용 전략을 통해 대상자산의 '히든밸류'를 창출해 자본차익 극대화하는 일이다. 구체적으로 비효율적으로 운영되는 부동산 자산을 발굴해 용도변경, 임차인 구성변경, 물리적 수선 등을 통한 턴어라운드(turn-around)를 실행한다.

대표적인 사례가 LB자산운용이 설립 이후 처음으로 청산한 'LB전문투자형사모부동산투자유한회사제6호'다. 2017년 10월 설정된 이 펀드는 경기도 용인에 '백암물류센터' 개발에 투자했다. 당시 임차인을 확보하지 않은 상태에서 개발을 추진했다. 시각에 따라 '베팅'으로 볼 수 있지만 LB자산운용은 준공 이후 임차인을 모집해도 늦지 않다고 봤다. 준공 전에 임차인을 미리 확보하려면 임차인에게 상당히 양호한 조건을 제공해야 한다. 이는 준공 후 물류센터 매각가격을 떨어뜨리는 요인으로 작용한다.

LB자산운용은 면밀한 시장 조사를 통해 준공 후 늦어도 1년 내에는 임차인을 구할 수 있다고 판단하고 투자자를 설득해 1000억원 규모로 펀드를 조성했다. 특히 토지 매도자의 부지 매각대금 일부를 펀드에 투자하는 형태로 딜 구조를 짠 것도 주효했다. 설정 2년여 만인 2019년 임차인을 확보해 물류센터를 매각했는데, 당시 거둔 매각차익만 585억원에 달했다. LB자산운용의 판단이 투자 수익률 극대화를 이끌어 낸 사례였다.

김 대표는 "LB자산운용의 인력들은 밸류애드나 오퍼튜니스틱 전략으로 펀드를 운용해 업사이드를 창출하는 많은 경험을 쌓아왔다"며 "실물 부동산에 투자할 때 밸류를 창출할 수 있어야 운용사의 기여도가 높아지고 투자자에게도 높은 수익을 제공할 수 있다"고 강조했다.
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