이 기사는 2019년 10월 25일 10시57분 thebell에 표출된 기사입니다

최근 물류시설 투자에 두각을 드러내고 있는 LB자산운용이 경기 용인에서 대박을 터뜨렸다. 신축 물류시설을 짓고 투자금 회수를 위해 매각했는데, 연환산수익률(IRR)이 80% 이상에 달하는 이익을 거두게 됐다. 임차인을 확보하고 인근에 개발 호재가 있었다는 점이 영향을 미쳤다. LB자산운용은 앞으로도 물류시설 투자에 적극 나설 방침이다.

◇용인백암물류센터 1550억에 매각, 차익 약 600억

LB자산운용은 지난주 경기도 용인시 처인구 백암면 백봉로295번길 60(백봉리 488번지) 일원에 소재한 '용인 백암물류센터'를 마스턴투자운용에 매각했다. 마스턴투자운용은 해당 물류창고를 10년 이상 장기 운용을 계획으로 투자한 것으로 알려졌다. 거래가는 1550억원이다.

백암물류센터는 LB자산운용이 2017년 하반기부터 개발에 나선 곳이다. 2017년 10월 'LB 전문투자형 사모부동산투자 유한회사 제6호'라는 부동산 펀드를 설정했고 토지를 매입했다. 당시 부동산펀드의 투자자로는 외국계투자사가 참여했다. 안정적인 개발사업을 위해 인허가 조건부로 토지를 샀다.

LB자산운용은 2017년 12월 이테크건설을 시공사로 삼은 후 착공에 들어갔다. 작년 2월에는 프로젝트파이낸싱(PF)약정을 체결했다. 그 후 물류시설은 올해 3월 준공됐다. 대지면적은 7만3716㎡, 연면적은 9만8984㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 39.87%, 99.02%다. 지하 2층~지상 4층 규모로 만들었다.

애초 사업기간은 개발기간 18개월, 안정화 기간 6개월 등 총 24개월(2년)로 잡았다. 이에 따라 투자금 회수를 위해 매각을 추진했고, 마스턴투자운용을 거래 상대방으로 구했다.

매각이 순조롭게 이뤄지면서 LB자산운용은 대규모 이익을 남기게 됐다. 백암물류센터의 총사업비는 자기자본(에쿼티) 230억원, PF대출 750억원 등 총 938억원이었다. 이번에 약 600억원의 차익을 거뒀다. 연환산IRR로 보면 80% 이상의 수익을 올릴 것으로 추산된다.

△용인백암물류센터 전경

◇'임대차 안정화·입지 장점' 거래 성사 배경

LB자산운용이 대규모 차익을 남기며 용인 백암물류센터를 매각할 수 있었던 배경으로는 임대차 안정화가 꼽힌다. LB자산운용은 착공하기 전에 시장 분석을 통해 임차인이 선호하는 구조로 설계를 보완하는 수고를 들였다. 이 과정에서 약 4%의 사업비를 아꼈다.

또 사전 임차 마케팅을 통해 준공 전 전체 면적의 30%를 임대 완료했다. 이달 기준으로는 약 70%의 면적이 임대됐고, 올해 말까지는 100% 수준에 육박할 것으로 전망되고 있다. 현재 화장품브랜드 미샤와 의류브랜드 K2·아이더 등이 물류시설을 사용하고 있다.

입지적 장점이 있다는 점도 매각이 순조롭게 이뤄진 이유다. 백암물류센터가 있는 백암면 일대는 물류센터의 입지로 가장 선호되는 곳 중 하나로 임차 수요가 많다. 그런데 SK하이닉스의 신규 공장 개발이 예정된 원삼면과 함께 토지거래허가지역으로 지정됐다. 그 영향으로 당분간 추가 공급은 더욱 제한적일 가능성이 높다. 신규 공급이 어려운만큼 현재 만들어진 물류시설의 몸값이 높아지게 됐다는 설명이다.

LB자산운용은 앞으로도 물류시설 투자를 적극적으로 이어갈 방침이다. 현재 용인 처인구 백암면 백봉리 및 고안리 일대에 물류센터를 개발 중에 있다. 또 경기 이천 호법면과 안성시 일죽면에 물류센터를 운영 중에 있다. 네파 인천 물류센터를 인수하는 것은 최종 단계에 있고, 수도권에서 다른 물류시설 투자도 추진하고 있다.