이 기사는 2020년 06월 12일 14:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

인트러스자산운용이 서울 용산구 소재 대형 오피스에 투자하는 펀드를 내놓는다. 군인공제회 계열의 운용사가 결성한 부동산 펀드를 담는 재간접 구조로 설계됐다. 궁극적 투자자산은 36층 전체 건물 중 오피스 자산에 대한 지분이다. LS그룹 계열사 등 장기 임대차 계약과 꾸준한 개발호재 등을 기반으로 6%대 수준의 목표 수익률을 제시했다.

12일 금융투자업계에 따르면 인트러스자산운용은 ‘인트러스재간접전문투자형사모부동산투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 모집 금액은 총 140억원으로 이달 설정을 완료할 예정이다. 만기는 3년이지만 상위 펀드 대출금 상환 일정에 따라 조기청산이 가능하다.

인트러스자산운용 펀드는 기존 설정된 부동산 상품을 자산으로 편입한다. 엠젠플러스자산운용이 출시한 ‘엠젠플러스전문투자형사모부동산신탁 22호’에 자금을 넣는 구조다. 임차인이 내는 임대료가 인트러스자산운용과 엠젠플러스자산운용의 주요 배당수익이다.

엠젠플러스자산운용이 담는 자산은 용산구 소재의 아스테리움이다. 일반상업지역에 위치한 지하 7층~지상 36층의 건물로 펀드는 아스테리움 내 오피스 자산에 해당하는 지상 2층~8층에 투자한다. 전체 건물은 하나대체투자자산운용이 펀드를 통해 보유했다.

펀드는 안정성을 기반으로 세일즈를 진행하고 있다. LS용산타워 주인인 LS네트워스가 전대차계약을 통해 운용을 맡고 있다. 잔여 기간이 5년 안팎으로 펀드 만기보다 길다. 충분한 임대차 기간 및 임대료 상승에 따른 추가 수익성 확보가 가능할 것으로 보고 있다.

개발계획에 따른 상권 확장 호재가 클 것이란 점은 잠재력을 높이는 요인이다. 신분당선 개통 후 강남권역 임차군 등 신규 수요 흡수가 가능하단 판단이다. 용산업무지구에는 현재 아모레퍼시픽, LG유플러스, 세계일보 등 대기업 사옥 및 업체들이 위치해있다.

물론 원금상환 리스크도 상존한다. 재간접형으로 편입 펀드의 운용성과에 따라 수익률은 가변적일 수 밖에 없는 구조다. 편입 펀드가 담은 아스테리움 오피스 자산이 만기 전까지 매각되지 않거나 가격이 하락하면 상환이 지연되거나 손실 가능성도 열려 있다.

특히 인트러스자산운용의 펀드는 상위 펀드 내 원금 상환 순위에서 가장 후순위다. 펀드 자금이 에퀴티 형식으로 투자되는 가운데 다른 대출금 뒤로 배치됐다. 선순위 대출원금(295억원), 후순위(105억원), 매각 시 부대용(5억원) 등에 이어 마지막이다.

시장 관계자는 “용산업무지구에 개발수요가 급증하고, 교통 인프라가 확충되는 부분 등은 매력도를 높인다”며 “하지만 공급 물량이 폭발적으로 늘어나고 있어 공실 등 불안 요인이 없는 것은 아니다”고 말했다. 이어 “매각 등 불확실성을 안고 있다”고 덧붙였다.

인트러스자산운용은 2005년 설립된 부동산 전문 운용사다. 오피스, 메디칼, 물류창고, 호텔 등의 리츠 분야에서도 두각을 나타내고 있다. 3월 펀드 수탁고는 2000억원 가량이다. JT저축은행, IBK저축은행, 대신저축은행을 비롯 임직원들이 지분을 고루 나눠갖고 있다.